实然分析透了，应然分析才有基础。   1.经济学的基本研究视角有两个： 实然经济学（positive economics）和应然经济学（normative economics）。   2. 实然研究经济和市场运行的规律，就是市场会怎么样的问题。   3. 应然研究政策和福利改善的方法，就是如何改变市场运行的问题，比如制定政策，改善社会福祉。   4. 实然是应然的基础。只有深入理解了市场的规律，才能进行政策分析，制定政策改善福祉。    ...

不管诉讼结果如何，这都是一个历史性的事件。

  1. 2019年3月7日，华为宣布，已经向美国联邦法院提起诉讼，指控美国《2019财年国防授权法》第889条款，违反美国宪法。   2. 根据华为官网信息，起诉的对象是美国《2019财年国防授权法》第889条款（牵涉的是美国国会和有关执行机构），起诉的场所是美国联邦法院（德克萨斯州普莱诺的联邦地区法院）。   3. 简单说，华为在美国法院，起诉美国国会。   4. 美国是三权分...

每年两会，房产税都会成为关注焦点。今年两会，再次传出房产税很快出台的说法，最后澄清是误传。本文成文于2018年初，判断房产税3年之内不会出台，维持这个判断不变。 总结起来，关于房产税的问题主要是三个：   1）房产税何时会出台？ 2）如果出台，征收力度会有多大？ 3）出台以后，对房价的影响有多大？   今天我们就来一一回答这些问题。   关于房产税的三个问题   1 征税成本高 房产税出台“稳”字...

 

维持之前房产税“三年之内不会出台”的判断。   1. 3月8日，网传人大委员长栗战书表态，房产税今年将出台。   2. 仔细查阅文件，这是对高层讲话的误解和误传。新闻稿原文中，只是在中间位置提到房产税，丝毫没有快速推进的意思。   3. 新闻稿原文： 3月8日下午3时，十三届全国人大二次会议在人民大会堂举行第二次全体会议，听取全国人大常委会委员长栗战书关于全国人民代表大会常务委员会工作的报告，听取全国人...

 

货币金融符合预期，财政微微超预期，一切预测维持不变。   1. 2018年GDP增长6.6%，总量突破90万亿元，CPI上涨2.1%。   2. 2019年GDP目标6-6.5%，体现了弹性，难度不大。   3. 财政政策略微超预期。赤字率2.8%符合预期，2.15万亿的专项债也符合预期，超出的部分有三个：（1）继续发行一定数量的地方政府置换债券，减轻地方利息负担。地方政府置换债券的口子留下了，弹性可能较大。（2）增值税率下降超预期。制造等行...

修订后的《中华人民共和国农村土地承包法》，已经于2019年1月1日起施行。   去年底（2018年12月29日），全国人大常委会通过了关于修改《中华人民共和国农村土地承包法》的决定。在众多的法律修改中，《农村土地承包法》毫不起眼，远远比不上《证券法》、《土地管理法》、《房产税法》引人注目。但是，《农村土地承包法》的修订，却折射了未来中国的城乡格局。   1 两条主要修订： 农村土地三权分置，承包期延长30年   ...

 

摘要一  破除流行谬误 那些颠扑不破的真理，可能都是流行的谬误。   1. 北京房价只有纽约的一半，和东京1990年的房价差了一个数量级，泡沫证据严重不足。   2. 从供需角度看，未来北京房价会超过纽约。   3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标，要用动态修正的房价收入比，考虑未来的收入增长和收入分配。   4. 2000年以来，我国通胀低于世界平均水平，远远低于主要发展中大国，货币超发的证据严重不...

 

买对了是百年资产，老有所依，买错了就是钱坑。    1. 住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，是买的东西根本不同。   2. 住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。   3. 商住公寓的居住属性低，购买、持有和出售成本高。   4. 新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。   5. “亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞...

 

事情已经起变化。

股市沸腾，民心也沸腾。

 

嘴上很纠结，身体却很诚实。券商门口，又开始排队开户了。

 

看一下市场，可以用2018年11月发布的一句话做概述：“事情正在起变化”。

 

换在今天，应该说“事情已经起变化”。

 

整理一下2018年10月以来对经济形势和资产配置的分析，分为三个阶段：转向，融冰，入春。

 

阶段一  转向 (2018年11月 - 12月)

2018.11.1...

 

1. 中共中央政治局2月22日下午就完善金融服务、防范金融风险举行第十三次集体学习。习近平主持，并发表讲话，摘要如下。   2. 关于基本原则： （一）金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分，金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度。 （二）改革开放以来，我国金融业发展取得了历史性成就。 （三）金融要为实体经济服务，满足经济社会发展和人民群众需要。   3. 关于金融风险： （...

 

1. 1月份社会融资规模增量为4.64万亿元，比上年同期多1.56万亿元，大幅超过市场预期（预期3.3万亿，比预期多40%左右）。   2. 社融多增，主要体现在四个方面：（1）人民币贷款增加3.57万亿元，同比多增8818亿元，增幅33%；（2）未贴现的银行承兑汇票增加3786亿元，同比多增2349亿元，增幅163%；（3）企业债券净融资4990亿元，同比多3768亿元，增幅308%；（4）地方政府专项债券净融资1088亿元，同比多1088亿元，增幅正无穷。...

2019年乙亥猪年的元宵，一份承诺你的“城市清单”如约而至。 和平时一样，你会发现我的这份清单，和别人的不太一样。 和以往一样，我等待时间的检验。   过去这几年，我看了很多的数据，读了很多的文献，想了很长的时间，终于明白一件事情——   从2013年开始，我国经济和社会发展进入新阶段，从工业化主导，到城市化主导。有潜力的大中城市，成为经济发展的主发动机，并吸引更多的人口聚集。不同地区，不同城市之间的...

 

不是专家，如何选择专家？   1. 现代社会中，知识进步很快，每个人只掌握自己专业领域内的知识。专业领域之外的决策，只能依赖专家体系。   2. 对于专家的依赖，由来已久。远古的部落长老，近古的乡绅秀才，欧洲中世纪的神父，后来的学者教授，医生，律师，都是这样的专家体系。   3. 对于专家的依赖，产生了一个专家悖论：民众不是专家，如何选择专家？这里有严重的知识不对称问题。   4. 传统上，是社会机构...

 

他山之石，可以攻玉。国际大都市的房价，帮助我们看清未来的方向。   1. 1990年的东京地产泡沫，是近代经济史上最大的泡沫，看不到第二名。   2. 东京地产泡沫，既有长期原因，也有短期原因。日本政府的政策失误，直接导致了一场史诗级的“金融战败”。   3. 纽约房价，有三个特点：价格高、差异大、投资回报率并不高。   4. 芝加哥贵为美国第三大城市，但是经济停滞，人口流出，房价低廉，说明决定房价的不仅...

谨以此文，献给那些和我的亲戚一样，带着孩子在城里打工的人们。 小时候听说过一句话，小孩盼过年，大人怕花钱。那时候村里的日子都紧巴，孩子盼着好吃的，大人则担心每年一度的大考。孩子身上的衣服，口中的零食，年夜饭有没有鱼和肉，孝敬给老人多少过年钱，都是一年一度的大考。然后，大人们才会卸下铠甲，享受那片刻的安宁。传统社会的中国人，给自己留的时间，真的不多。   今年照例在双方的父母家奔波。我不会做家务...

 

细节决定成败。判断对房价趋势是不够的，还要注意操作中的基本原则和注意事项。   1. 刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。   2. 改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。   3. 百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。   4. 挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。   5. 买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。   6. 因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。   7. 不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。   以上来自《徐远的房产财富30讲》

 

只关心政策是不够的，还要关心政策的底层逻辑。   1. 房产税不会很快出台，出台了税率也不会太高，对房价影响没那么大。   2. 共有产权是土地财政的新形式，投资价值不大，适合中低收入家庭，不适合中高收入家庭。   3. 租售同权加剧僧多粥少，无助于降房价。   4. 农地入市的关键，在于能否增加配套资源的有效供给，否则无助于降房价。   5. “限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调，会长期存在。   6. 限售、限价是临时性政策，可能松动。   7. 限商政策的实质，是税收安排，只可能逐步调整，大概率要补交地价。   8. 扣除通货膨胀以后的利率水平，是房价波动的真正秘密。

 

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度   1. 房价上涨是全球普遍现象，中国并不特殊，增速也不例外。   2. 发达国家房价增速的一个粗略公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度。   3. 后发国家房价增速的一个修正公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。   4. 长期看，未来房价每年增长6%，12年翻一番。   5. 技术进步不会逆转城市化，未来的太空城市也是密密麻麻的。   6. 生育率下降和人口老龄化，不会降低大城市的房价。   以上来自《徐远的房产财富30讲》

 

那些颠扑不破的真理，可能都是流行的谬误。   1. 北京房价只有纽约的一半，和东京1990年的房价差了一个数量级，泡沫证据严重不足。   2. 从供需角度看，未来北京房价会超过纽约。   3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标，要用动态修正的房价收入比，考虑未来的收入增长和收入分配。   4. 2000年以来，我国通胀低于世界平均水平，远远低于主要发展中大国，货币超发的证据严重不足，高房价的锅不能让货币...

 

城里的房子，和月光一样珍贵。 1 因为买房，看了下地产 因为厌倦了加拿大冰冷的天气，我2009年回北大任教。刚回国的时候，里里外外的瞎忙乎，也没买个房子。到了要结婚的时候，还是没房。好在太太心宽，也不介意，只是抱怨结婚照不够美。   结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。书生清谈，误人误己。   买房子的时候，太太让做点功课，看看房价的趋势，哪里买房...