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2019年02月27日 09:00

房产财富30讲|房产投资中的坑

买对了是百年资产,老有所依,买错了就是钱坑。 
 
1. 住宅是股票,公寓是债券。公寓不是不能买,是买的东西根本不同。
 
2. 住宅的续期问题已经解决,商住公寓的续期成本会很高。
 
3. 商住公寓的居住属性低,购买、持有和出售成本高。
 
4. 新加坡是高收入国家,房价很贵,税费很高,还有专门针对外国人的限制,不适合普通家庭投资。
 
5. “亚洲四小虎”(泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾)经济起飞比我国早,但是都陷入“中等收入陷阱”,经济潜......
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2019年02月26日 09:00

事情正在起变化丨2018年10月以来形势分析回顾与展望

事情已经起变化。

股市沸腾,民心也沸腾。

嘴上很纠结,身体却很诚实。券商门口,又开始排队开户了。

看一下市场,可以用2018年11月发布的一句话做概述:“事情正在起变化”。

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2019年02月25日 09:00

财经纪要(2019.02.25):中央政治局集体学习金融

1. 中共中央政治局2月22日下午就完善金融服务、防范金融风险举行第十三次集体学习。习近平主持,并发表讲话,摘要如下。
 
2. 关于基本原则:
(一)金融是国家重要的核心竞争力,金融安全是国家安全的重要组成部分,金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度。
(二)改革开放以来,我国金融业发展取得了历史性成就。
(三)金融要为实体经济服务,满足经济社会发展和人民群众需要。
 
3. 关于金融风险:
(一)实体经济健康发展是防范化解风险的基础。
(二)防范化解金融风险特别是防止发生系统性金融风......
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2019年02月21日 12:56

财经纪要:2019年1月货币和社融数据

1. 1月份社会融资规模增量为4.64万亿元,比上年同期多1.56万亿元,大幅超过市场预期(预期3.3万亿,比预期多40%左右)。
 
2. 社融多增,主要体现在四个方面:(1)人民币贷款增加3.57万亿元,同比多增8818亿元,增幅33%;(2)未贴现的银行承兑汇票增加3786亿元,同比多增2349亿元,增幅163%;(3)企业债券净融资4990亿元,同比多3768亿元,增幅308%;(4)地方政府专项债券净融资1088亿元,同比多1088亿元,增幅正无穷。
 
3. 人民币贷款、票据融资、债券融资的质量都很高,显示社融增加不仅数量多,质量也较高,与11月以来的政策宽松一致。
 
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2019年02月19日 10:31

元宵节特辑丨一份房产的城市选择清单

元宵节特辑丨一份房产的城市选择清单
2019年乙亥猪年的元宵,一份承诺你的“城市清单”如约而至。
和平时一样,你会发现我的这份清单,和别人的不太一样。
和以往一样,我等待时间的检验。
 
过去这几年,我看了很多的数据,读了很多的文献,想了很长的时间,终于明白一件事情——
 
从2013年开始,我国经济和社会发展进入新阶段,从工业化主导,到城市化主导。有潜力的大中城市,成为经济发展的主发动机,并吸引更多的人口聚集。不同地区,不同城市之间的差异,将越来越大。
 
每一个城市都是独一无二的,就像每一个人。
 
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2019年02月18日 09:00

专家悖论:如何识别专家?

不是专家,如何选择专家?
 
1. 现代社会中,知识进步很快,每个人只掌握自己专业领域内的知识。专业领域之外的决策,只能依赖专家体系。
 
2. 对于专家的依赖,由来已久。远古的部落长老,近古的乡绅秀才,欧洲中世纪的神父,后来的学者教授,医生,律师,都是这样的专家体系。
 
3. 对于专家的依赖,产生了一个专家悖论:民众不是专家,如何选择专家?这里有严重的知识不对称问题。
 
4. 传统上,是社会机构进行这样的选择。比如大学教授,是经过大学体系的认证,由大学体系的信用进行背书。
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2019年02月15日 10:19

房产财富30讲|国际都市房价启示录

他山之石,可以攻玉。国际大都市的房价,帮助我们看清未来的方向。
 
1. 1990年的东京地产泡沫,是近代经济史上最大的泡沫,看不到第二名。
 
2. 东京地产泡沫,既有长期原因,也有短期原因。日本政府的政策失误,直接导致了一场史诗级的“金融战败”。
 
3. 纽约房价,有三个特点:价格高、差异大、投资回报率并不高。
 
4. 芝加哥贵为美国第三大城市,但是经济停滞,人口流出,房价低廉,说明决定房价的不仅仅是城市规模,更重要的是城市潜力。
 
5. 德国房价曾经低廉......
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2019年02月12日 09:35

带着孩子在城里打工的人们

带着孩子在城里打工的人们
谨以此文,献给那些和我的亲戚一样,带着孩子在城里打工的人们。
小时候听说过一句话,小孩盼过年,大人怕花钱。那时候村里的日子都紧巴,孩子盼着好吃的,大人则担心每年一度的大考。孩子身上的衣服,口中的零食,年夜饭有没有鱼和肉,孝敬给老人多少过年钱,都是一年一度的大考。然后,大人们才会卸下铠甲,享受那片刻的安宁。传统社会的中国人,给自己留的时间,真的不多。
 
今年照例在双方的父母家奔波。我不会做家务,陪孩子玩是我的主要任务。朋友圈看到那篇700万留守儿童的文章,10%的留守儿童,竟以为自己的父母已经不在了。数据的真实性无从考证,但是大量留守儿童常年见不到......
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2019年02月09日 09:00

房产财富30讲|买房租房中的基本原则和注意事项

细节决定成败。判断对房价趋势是不够的,还要注意操作中的基本原则和注意事项。
 
1. 刚需首套,应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。
 
2. 改善住房,改善的不仅是居住,更重要是财富状况。
 
3. 百岁人生,你需要一份安全资产作为养老保障。
 
4. 挑选城市,要注意“八大要素”。根据这“八大要素”,我给你做了一份简单的城市清单。
 
5. 买房付款安排,应遵循“多用贷款,用长期贷款”的原则。
 
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2019年02月08日 09:00

房产财富30讲|厘清房产政策的底层逻辑

只关心政策是不够的,还要关心政策的底层逻辑。
 
1. 房产税不会很快出台,出台了税率也不会太高,对房价影响没那么大。
 
2. 共有产权是土地财政的新形式,投资价值不大,适合中低收入家庭,不适合中高收入家庭。
 
3. 租售同权加剧僧多粥少,无助于降房价。
 
4. 农地入市的关键,在于能否增加配套资源的有效供给,否则无助于降房价。
 
5. “限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调,会长期存在。
 
6. 限售、限价是临时性政......
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2019年02月07日 09:00

房产财富30讲|建立一个分析框架

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
 
1. 房价上涨是全球普遍现象,中国并不特殊,增速也不例外。
 
2. 发达国家房价增速的一个粗略公式:房价增速=经济增速+通货膨胀速度。
 
3. 后发国家房价增速的一个修正公式:房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。
 
4. 长期看,未来房价每年增长6%,12年翻一番。
 
5. 技术进步不会逆转城市化,未来的太空城市也是密密麻麻的。
 
6. 生育率下降和人口老龄化,不会降低大城市的房价。
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2019年02月06日 09:00

房产财富30讲|破除流行谬误

那些颠扑不破的真理,可能都是流行的谬误。
 
1. 北京房价只有纽约的一半,和东京1990年的房价差了一个数量级,泡沫证据严重不足。
 
2. 从供需角度看,未来北京房价会超过纽约。
 
3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标,要用动态修正的房价收入比,考虑未来的收入增长和收入分配。
 
4. 2000年以来,我国通胀低于世界平均水平,远远低于主要发展中大国,货币超发的证据严重不足,高房价的锅不能让货币超发来背。
 
5. M2不是衡量货币总量的最合理指标。用广义货币M3衡量的......
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2019年02月03日 09:00

城里的房子

城里的房子
城里的房子,和月光一样珍贵。
1 因为买房,看了下地产
因为厌倦了加拿大冰冷的天气,我2009年回北大任教。刚回国的时候,里里外外的瞎忙乎,也没买个房子。到了要结婚的时候,还是没房。好在太太心宽,也不介意,只是抱怨结婚照不够美。
 
结了婚,慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶,照顾好家人,才是最大的学问。书生清谈,误人误己。
 
买房子的时候,太太让做点功课,看看房价的趋势,哪里买房更合适。倒也不难,以前在城市化问题上花过点功夫。房子的价值,无非就是城市的价值。
 
一看之下,......
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2019年02月01日 17:28

2019年预测短期回顾:经济触底,资产反弹

1. 2018年11月以来,本专栏判断经济政策开始转向(参见《2018年11月2日财经纪要:总书记召开民营企业座谈会》、《2018年11月16日财经纪要:事情正在起变化》)。 
 
2. 之前对于2019年的预测,可以概括为:经济触底,不反弹;资产价格反弹。 
 
3. 经济触底,不反弹:经济增速在6.2~6.7的范围内波动,不会继续下行,也不会大幅回升。 
 
4. 资产价格反弹:股票、汇率、房产、债券,四大类资产价格一起上升。
 
5. 经济增速企稳在6%以上,是很高的增速,与资产价格的上涨完全不矛盾,可以支持较大幅度的资产......
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