买对了是百年资产，老有所依，买错了就是钱坑。    1. 住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，是买的东西根本不同。   2. 住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。   3. 商住公寓的居住属性低，购买、持有和出售成本高。   4. 新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。   5. “亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞...

 

事情已经起变化。

股市沸腾，民心也沸腾。

 

嘴上很纠结，身体却很诚实。券商门口，又开始排队开户了。

 

看一下市场，可以用2018年11月发布的一句话做概述：“事情正在起变化”。

 

换在今天，应该说“事情已经起变化”。

 

整理一下2018年10月以来对经济形势和资产配置的分析，分为三个阶段：转向，融冰，入春。

 

阶段一  转向 (2018年11月 - 12月)

2018.11.1...

 

1. 中共中央政治局2月22日下午就完善金融服务、防范金融风险举行第十三次集体学习。习近平主持，并发表讲话，摘要如下。   2. 关于基本原则： （一）金融是国家重要的核心竞争力，金融安全是国家安全的重要组成部分，金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度。 （二）改革开放以来，我国金融业发展取得了历史性成就。 （三）金融要为实体经济服务，满足经济社会发展和人民群众需要。   3. 关于金融风险： （...

 

1. 1月份社会融资规模增量为4.64万亿元，比上年同期多1.56万亿元，大幅超过市场预期（预期3.3万亿，比预期多40%左右）。   2. 社融多增，主要体现在四个方面：（1）人民币贷款增加3.57万亿元，同比多增8818亿元，增幅33%；（2）未贴现的银行承兑汇票增加3786亿元，同比多增2349亿元，增幅163%；（3）企业债券净融资4990亿元，同比多3768亿元，增幅308%；（4）地方政府专项债券净融资1088亿元，同比多1088亿元，增幅正无穷。...

2019年乙亥猪年的元宵，一份承诺你的“城市清单”如约而至。 和平时一样，你会发现我的这份清单，和别人的不太一样。 和以往一样，我等待时间的检验。   过去这几年，我看了很多的数据，读了很多的文献，想了很长的时间，终于明白一件事情——   从2013年开始，我国经济和社会发展进入新阶段，从工业化主导，到城市化主导。有潜力的大中城市，成为经济发展的主发动机，并吸引更多的人口聚集。不同地区，不同城市之间的...

 

不是专家，如何选择专家？   1. 现代社会中，知识进步很快，每个人只掌握自己专业领域内的知识。专业领域之外的决策，只能依赖专家体系。   2. 对于专家的依赖，由来已久。远古的部落长老，近古的乡绅秀才，欧洲中世纪的神父，后来的学者教授，医生，律师，都是这样的专家体系。   3. 对于专家的依赖，产生了一个专家悖论：民众不是专家，如何选择专家？这里有严重的知识不对称问题。   4. 传统上，是社会机构...

 

他山之石，可以攻玉。国际大都市的房价，帮助我们看清未来的方向。   1. 1990年的东京地产泡沫，是近代经济史上最大的泡沫，看不到第二名。   2. 东京地产泡沫，既有长期原因，也有短期原因。日本政府的政策失误，直接导致了一场史诗级的“金融战败”。   3. 纽约房价，有三个特点：价格高、差异大、投资回报率并不高。   4. 芝加哥贵为美国第三大城市，但是经济停滞，人口流出，房价低廉，说明决定房价的不仅...

谨以此文，献给那些和我的亲戚一样，带着孩子在城里打工的人们。 小时候听说过一句话，小孩盼过年，大人怕花钱。那时候村里的日子都紧巴，孩子盼着好吃的，大人则担心每年一度的大考。孩子身上的衣服，口中的零食，年夜饭有没有鱼和肉，孝敬给老人多少过年钱，都是一年一度的大考。然后，大人们才会卸下铠甲，享受那片刻的安宁。传统社会的中国人，给自己留的时间，真的不多。   今年照例在双方的父母家奔波。我不会做家务...

 

细节决定成败。判断对房价趋势是不够的，还要注意操作中的基本原则和注意事项。   1. 刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。   2. 改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。   3. 百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。   4. 挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。   5. 买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。   6. 因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。   7. 不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。   以上来自《徐远的房产财富30讲》

 

只关心政策是不够的，还要关心政策的底层逻辑。   1. 房产税不会很快出台，出台了税率也不会太高，对房价影响没那么大。   2. 共有产权是土地财政的新形式，投资价值不大，适合中低收入家庭，不适合中高收入家庭。   3. 租售同权加剧僧多粥少，无助于降房价。   4. 农地入市的关键，在于能否增加配套资源的有效供给，否则无助于降房价。   5. “限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调，会长期存在。   6. 限售、限价是临时性政策，可能松动。   7. 限商政策的实质，是税收安排，只可能逐步调整，大概率要补交地价。   8. 扣除通货膨胀以后的利率水平，是房价波动的真正秘密。

 

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度   1. 房价上涨是全球普遍现象，中国并不特殊，增速也不例外。   2. 发达国家房价增速的一个粗略公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度。   3. 后发国家房价增速的一个修正公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。   4. 长期看，未来房价每年增长6%，12年翻一番。   5. 技术进步不会逆转城市化，未来的太空城市也是密密麻麻的。   6. 生育率下降和人口老龄化，不会降低大城市的房价。   以上来自《徐远的房产财富30讲》

 

那些颠扑不破的真理，可能都是流行的谬误。   1. 北京房价只有纽约的一半，和东京1990年的房价差了一个数量级，泡沫证据严重不足。   2. 从供需角度看，未来北京房价会超过纽约。   3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标，要用动态修正的房价收入比，考虑未来的收入增长和收入分配。   4. 2000年以来，我国通胀低于世界平均水平，远远低于主要发展中大国，货币超发的证据严重不足，高房价的锅不能让货币...

 

城里的房子，和月光一样珍贵。 1 因为买房，看了下地产 因为厌倦了加拿大冰冷的天气，我2009年回北大任教。刚回国的时候，里里外外的瞎忙乎，也没买个房子。到了要结婚的时候，还是没房。好在太太心宽，也不介意，只是抱怨结婚照不够美。   结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。书生清谈，误人误己。   买房子的时候，太太让做点功课，看看房价的趋势，哪里买房...

1. 2018年11月以来，本专栏判断经济政策开始转向（参见《 2018年11月2日财经纪要：总书记召开民营企业座谈会》、《 2018年11月16日财经纪要：事情正在起变化》）。    2. 之前对于2019年的预测，可以概括为：经济触底，不反弹；资产价格反弹。    3. 经济触底，不反弹：经济增速在6.2～6.7的范围内波动，不会继续下行，也不会大幅回升。    4. 资产价格反弹：股票、汇率、房产、债券，四大类资产价格一起上升。   ...