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城里的房子

城里的房子,和月光一样珍贵。
1 因为买房,看了下地产
因为厌倦了加拿大冰冷的天气,我2009年回北大任教。刚回国的时候,里里外外的瞎忙乎,也没买个房子。到了要结婚的时候,还是没房。好在太太心宽,也不介意,只是抱怨结婚照不够美。
 
结了婚,慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶,照顾好家人,才是最大的学问。书生清谈,误人误己。
 
买房子的时候,太太让做点功课,看看房价的趋势,哪里买房更合适。倒也不难,以前在城市化问题上花过点功夫。房子的价值,无非就是城市的价值。
 
一看之下,房子的问题比想象的还要简单。
 
纵向看,这些年来城市房价的上涨,无非就是经济增长和城市化的结果,完全吻合经济规律,并无奇怪之处。横向看,中国的房价和国际可比城市相比,还有蛮大的差距,谈不上泡沫。从投资回报率的角度看,房产依然是稳健可靠的投资。加上居住的刚需,房子附加的各种功能,中国公共资源的高度聚集等等,买房的合理性没有悬念。
 
有一天晚上在楼下站桩,抬头居然看到了月光。在雾霾重重的北京,加上大家繁忙,月光是极少见到的。那一刻蓦然意识到,城里的房子,和月光一样珍贵,哪有不买的道理?
 
剩下的问题,就是在哪里买了。因为在北京工作,首套房肯定是在北京。至于地段,其实根本没得挑。北京大学处于京城西北角的海淀区,这里的新房子很少,一开盘就被买光,能排上号就不错了。至于房屋质量,北京的房屋质量都很一般,不要太挑剔,大开发商的稍微好一点。恰好碰上一个万科的盘,就买了。
 
买房之后,也就没再关心这事。从学术的角度,中国的房子实在没有研究的必要,一切都过于简单明了。城市居民要改善居住,农村居民要进城,加上中小城市居民要往大中城市迁移,另外很多人要买多套房,买改善房,房子哪有不涨的道理。
 
 
2 约束条件下的“极度”理性
 
到了2015年,大城市房价开始猛涨,涨价风从深圳开始,向其他城市蔓延,引起了又一轮对房地产价格的“全民热议”。据说,神州上下,没有哪个饭局不讨论房子的问题。
 
从趋势上讲,这完全符合事先对房价趋势的判断。从周期上讲,这无非就是之前两年的悲观情绪开始消退,然后股市、债市的投资机会开始消退,资金重新开始关注房产。所以,这一轮房价的上涨,并没有什么奇怪的地方,依然没有什么研究的必要。
 
只是,房地产问题社会关注度很大,很多人认为中国房价有泡沫,朗润园要开个小会讨论下,黄益平老师问我可不可以发个言,我自然从命。稍微做了点功课,找点数据画了几张图,简单说了基本观点。大意就是,房价上涨有坚实的基本面支撑,中国房价高度理性,谈不上泡沫。
 
当时用了一个表达,叫做“约束条件下的极度理性”。“极度”这个词显得有点过头,多少有点“语不惊人死不休”的味道,但是当时仔细看了数据,确实有足够的证据。
 
首先,房产投资回报率明显高于长期债券。考虑到经济还会继续增长,以及房产的抗通胀功能,房产回报率比长期债券的回报率不是高了一点点,而是高出很多。单凭这一条,就足以说明房价并没有泡沫。
 
第二,看了看不同城市之间的房价差异是否合理,发现简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。当时跑了个简单的回归,被解释变量是35个大中城市的房价,解释变量包括城市规模,职工平均工资,服务业占比,流动人口占比,人均住宅销售面积,人均住宅供地面积等几个变量,发现这些简单的经济变量,就可以解释房价差异的四分之三以上。
 
考虑到数据中的各种噪音,这么高的解释力大大超出了我的预期。说实在的,在对数据质量的担心之下,一开始我觉得40-50%的解释力就不错了。换句话说,我愿意把50%的解释力当作100%,剩下的50%归结为噪音。这样看的话,城市间的房价差异,已经完全被解释了。剩下的,可以归结为各种各样的误差和遗漏。“约束条件下的极度理性”中的“极度”这个词,就是看到这个结果之后想到的。
 
第三,看了看国际的房价经验,发现中国的房价上涨在全球范围内看,毫无特殊之处。很多国家在经济快速增长的过程中,都经历过快速的房价上涨,发达国家和发展中国家都不例外。比如说,从二战结束到2016年的70年间,14个发达国家的房间年均上涨6.6%左右,这是个很快的增速,直接导致房价累计上涨90多倍,扣除物价因素还有4倍多。
 
进一步,考虑到发达国家城市化水平在战前已经很高,房价增长主要是经济增长所致,里面没有太多城市化的贡献,这样的增速就更加令人惊异。而中国还有大规模的城市化正在进行,以及还需要进一步的城市化,房价增速就更加可以理解。
 
基于上述三个考虑,我国的城市房价,是极为理性的,谈不上泡沫。综合计算的话,还有很大的上涨空间。所以,当初才用了“约束条件下的“极度”理性”这样的表述。
 
3 约束条件是什么?
 
刚才说的是房价“理性”的部分,那么“约束条件下”这个前缀是什么意思?这个前缀,并不是随便加的,而是考虑一些现实中讨论的情况,其实很难改变,比如说房产税,再比如说土地供应。
 
第一,房产税出台会很慢,出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出房产税到现在,依然在立法讨论的阶段,这是有深刻的原因的。你看,大量的房子是非商品房,带有福利分房的性质,比如很多单位的房改房、集资房,对这些房子征税的阻力会很大。比如说,很多人退休了,或者快要退休了,房子是单位集资房,位置很好,价值很高,但是现金收入来源只有养老金,你让这些人怎么交房产税?难道真要把这些人赶走?现实的阻力之大,想都不敢想。
 
所以,如果真出房产税,征收的对象只能是商品房,而恰恰是这些人,已经交过了一次巨额的土地出让金。再交一次房产税,于情于理都有点拗口。可以想见,如果一定要出,一定会像上海或者重庆试点的那样,增加大规模的税收减免,比如人均40平米以内免征,照顾大多数人的基本利益。这样一来,征税的力度就大幅降低了,对平抑房价的效果也会很小。
 
从证据上看,上海和重庆2011年开始的房产税试点,对抑制房价的作用很小,几乎可以忽略不计。韩国在2005年加重了房产税(综合不动产税),但是之后房价的趋势依然是上涨的。所以,对于房产税抑制房价的作用,不可过于高估。房产税固然可以增加房产的持有成本,抑制房价,经济增长和人口聚集还会带来房价上涨的压力。最后的房价变化,还是要看哪一方的力量更强。因此,并不是房产税一出,房价就会崩盘。你看很多发达国家都有房产税,房价照样不改长期上涨的趋势。
 
而且,房产税涉及到整个税制体系的改变,乃至整个社会治理结构的改变。真的要征,必然要做很多的调整。
 
第二,大幅度增加城市住宅供地,难度非常大。
 
很多人认为,城市房价高,是供地不足导致的。这个观点猛看有道理,但是背后的细节需要推敲,至少有三点需要注意。
 
首先,中小城市的供地一直不是问题,可是房价还是涨了很多,说明对于供地少的批评,最多可以用在大城市身上。你看小县城的核心区,涨价也是很厉害的,说明决定房价的不是供地,而是位置。在远郊区增加一块地,对降低房价几乎毫无作用,无非是增加了通勤的成本,长期看是低效的。在市中心增加一块地,才能增加房屋的有效供给。而且问题恰恰在于,市中心的土地增加,是很难的。
 
其次,城市越大,增加供地的难度越大。观察过的人都知道,城市土地的利用效率,可以大幅提高,这个几乎没有疑问。问题在于,操作的难度很高。我自己在深圳专门做过调研,前后呆过两个月以上,也在北京开车钻过很多巷子,知道大规模的城中村,改造空间很大。问题是,这些改造谈何容易?拆迁补偿的成本越来越高,高到改造的动力越来越小。加上交通、消防、供水、供电、环卫、绿化等等各方面的协调和管理成本,核心区增加住宅供应会非常难,非常慢。这就意味着,目前要把核心区的住宅供应当作基本给定的常数。考虑到房子位置的不可替代性,这几乎意味着好地段的房子数量就是给定的,价格是一定会上涨的。
 
第三,批评土地出让金的说法,其实没有意义。说白了,土地价格是房子价格拉动的,而不是相反。土地出让金这么高,开放商还是愿意买,无非是房价更高,覆盖地价之后还有很多的利润。认为土地价格推高了房子价格,是对价格形成机制的误读。关于这一点,我在《房价、地价、地票价三问》一文中,有更详细的阐述。
 
进一步,在目前的财政税收体系下,土地出让金有其历史的合理性。土地出让是一种基础设施融资模式,没有土地出让制度,筹集那么多的建设资金,谈何容易。一个相关的问题,是关于工业用地,特别是工业用地低价的“扭曲”。很多人以为,工业用地地价太低,工业用地占比过大,是城市房价高的一个重要原因。这句话本身没有错,可是这种情况很难改变。究其原因,这是和我国的财政税收体系,乃至工业发展模式联系在一起的。工业地价低,其实是为了招商引资,用未来的税收这一长久收入替代一次性的地价收入,是一种短期和长期之前的取舍。所以,想要改变这个体系,就要同时改变经济增长方式和财政税收体制。
 
我不知道这有多难,我只知道这很难很难。想明白了这一点,我就不再随便对土地制度问题发声了。有一句话叫做“改革进入深水区”,说的是现在各方面问题盘根错节,看似简单的问题,也是牵一发而动全身的。不全面掌握信息,不做系统研究,不做沙盘推演,往往是下笔千言,离题万里。
 
不谋万世者,不足谋一时;不谋全局者,不足谋一域。中国的事情,向来如此。
 
4 分化元年
 
2016年的时候,还注意到一个新的情况,就是我国房价结束了同涨同落的时代,大中小城市的房价开始分化。这一看似很小的变化,包含着丰富的信息。
 
从1998年住房商品化改革,一直到2013年,我国大中小城市房价的增速差不多,呈现“同涨同落”的局面。换句话说,之前买房子,不用挑城市,哪里的房子都涨。2013年之后,不再是这样,房价格局改称为“大城市大涨,中城市中涨,小城市基本不涨”。到了2016年“十一黄金周”以后,出台了史上最严厉的调控政策,大中城市房价涨幅被严厉控制,有区位价值的小城市的房价才开始补涨,但是幅度依然非常有限。所以,2013年,被称为“房地产分化元年”。
 
这一分化背后的含义,不可低估。房价是城市发展潜力的集中体现,是万千居民用自己的钞票在投票,从以前的同涨同落,到现在的大中小城市分化,说明人口流动的方式已经变化。数据上看,2013年以前大中小城市都有人口流入,2013年以后只有大城市还有显著的人口流入。人口流动的背后,是就业机会。这说明经济增长的模式已经发生变化,大中城市成为经济增长的主发动机,城市化已经代替工业化,成为经济增长的基本驱动力。
 
从数据上看,出现了经济增速的“三个反超”:大城市反超中小城市,服务型城市反超工业型城市,消费主导城市反超投资主导城市。这三个反超,说明工业主导的时代已经过去,城市主导的时代已经到来。这一点,到了2016年已经清楚。
 
2013年这个关键节点的出现,其实是和经济政策密切相光。新一届政府上台以后,可以继续刺激经济,也可以减缓刺激力度,现实中选择的是后者,这样经济增速就持续下行。“潮水退去,水落石出”。靠刺激的经济增长下去了,不靠刺激的经济增长就会显现出来。大城市里的服务业、消费行业,在经济下行中也会稳健增长,在下行中就慢慢显现出来,成为经济增长的稳定器。
 
看清了这一点,结合对经济发展和城市化的研究,判断大城市的房价还有很大的空间。
 
5 城市的车票
 
参与讨论多了,才知道对于房价的观点,差异真的很大,认为中国房地产存在泡沫的不在少数,应该说是多数。素未谋面的任志强先生,一直看多房产,可能是与我观点最为接近的人。
 
不过,我向来不愿与人争论,慢慢也就淡出了讨论。对我来说,这个问题早已清楚了。只是身边的学生和朋友,知道我不乱说话,还是会问我对房价问题的看法。
 
陈戴希是唐涯的学生,聪明伶俐。2016年在纽约大学访问,2017年初从美国回来,开口问的就是买房问题。我的回答很简单,如果我去年看多房价,今年看空房价,我还有信用吗?你还需要问我吗?
 
戴希接着问应该在哪里买,当时戴希博士没有毕业,没有北京户口,一线和核心二线城市大多严格限购,就建议去中山或者东莞买。珠三角这个区域的发展潜力很大,长期看这里的增长潜力不可限量,大面上看这里买房不会错。我自己也一直想去珠三角买个房子,只是执行力太差,这两年事情又多,就一直拖着。
 
当时打了个比方,中国经济就像快速前进的列车,一个个大中城市就像是一节节车厢,买房就像是买票上车,买不起豪华卧铺,不妨先买张站票,免得被列车抛下。
 
这个比方背后,是对中国经济的一个相对乐观的判断。尽管经济从2010年已经开始减速,现在的经济增速依然是很快的。对中国这样的大国而言,保持3%以上的增速就已经很快了,何况现在还有6%以上,其实是很快了。加上地域之间的不平等,人口从农村、小城镇、中西部向城市特别是大中城市的转移,加上过去20年间积累的技术储备,中国经济发展的潜力还是很大的。
 
“上车”这个比方,还针对买房时的一个误区,就是买房子这么大的事情,要避免折腾,要力争一步到位。这想法固然美好,但是对于很多年轻人来说不现实,容易错失良机。买不起心仪的大房子,不妨买一个小一点、便宜一点的,否则会越来越买不起。先上车,才能与城市的列车一起前进。
 
6 你眼中的未来
 
虽然争议很多,但是房子的问题其实真的很简单,简单到几乎不可能错。古希腊有句话,叫做唯有简单,才有可能正确。我是把事情弄到极简了,才敢讲这句话的。总结起来,无非两句话。
 
第一句,中国城市的房价增长,真的没有超出常识的部分。之所以人们对房价有那么多误解和抱怨,更多是不适应房价的过快增速。政府对于房价的调控,也更多是从增速的角度,而不是房价水平的角度。
 
第二,房价增速快,是有简单而又坚实的经济学基础的。资产价格是对未来收入的提前反应,这个反应的速度远快于收入的增长速度,也快于人们意识的调整速度。当更多的人慢慢明白这一点,对于房价的争论就会慢慢平息。这世界不曾为任何人而改变,我们能做的就是尽快看清形势,适应形势。
 
说完了简单的部分,说一点稍微困难的部分。房产价格,和所有资产价格一样,是对未来资产能够带来的收入流的反应。对于这个收入流的判断,是有点难度的,需要一个靠谱的分析框架,以及对现实情况的大致准确的把握。看多还是看空,取决于你眼中的未来。
 
终究,倘若你对中国的前景乐观,就该买。倘若对中国的前景不乐观,就不该买。房子的事情,就这么简单。
 
现实中的很多分歧,其实来自于对未来的判断。因为未来还没有来,大家的观点差异会很大,也没有办法统一。
 
我的看法是,尽管我们的经济发展和社会变迁中存在很多问题,中国经济的大河,依然会蜿蜒前行。中国经济已经基本完成了初步的工业化,又恰逢信息技术的基本成熟和落地应用,技术进步的步伐不可阻挡。中国已经形成的大市场,和依然存在的巨大潜在市场,是技术进一步进步的温床。这一点,决定未来中国和世界的基本格局。
 
我对未来的乐观,还基于对代际更新的理解。我国的80、90一代,最大的已经38岁,最小的也已经18岁,他们已经慢慢占据社会生活的主舞台。和过去的人相比,他们的物质基础更好,知识储备更丰富,对世界、对未来、对科技的理解更深。我相信人类的进步,终究是思想的进步。因此,我相信80、90后主导的中国,有更加美好的未来。倘若如此,买房吧。
 
我们学习历史,是为了知道历史没有常形。
 
是为序。
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