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房产税何时出台?税率多高?效果多大?

每年两会,房产税都会成为关注焦点。今年两会,再次传出房产税很快出台的说法,最后澄清是误传。本文成文于2018年初,判断房产税3年之内不会出台,维持这个判断不变。
总结起来,关于房产税的问题主要是三个:
 
1)房产税何时会出台?
2)如果出台,征收力度会有多大?
3)出台以后,对房价的影响有多大?
 
今天我们就来一一回答这些问题。
 
关于房产税的三个问题
 
1 征税成本高 房产税出台“稳”字当先
 
首先,第一个问题,房产税何时会出台?答案是,会很慢。这不是说房产税不会出台,而是说,尽管推出房产税是税制改革的长期方向,但是短期内很难推出,更谈不上具体的时间表。最根本的原因,是房产税与现有税种的性质完全不同,条件不具备就强行征收,成本太大,税收收入也不会太多,不利于社会稳定,最终会得不偿失。
 
要理解征税成本,我们不妨想一下一个古老的制度,叫做“盐铁专卖”。根据史书记载,从春秋战国时期,齐国、秦国就实行盐铁专卖,为国君笼络到巨额的财富。你想想,那个时候以农业为主,地广人稀,一家一户收税很难的,主要就是向地主家收税,即便如此,刨除供养税吏的支出,净税收收入很少。所以,征税是历朝历代的一个大难题,弄不好就国库空虚,王朝坍塌。
 
于是,就出现了盐铁专卖制度。盐铁是每家每户的必须品,人们必须买,加一点价也必须买。所以政府就实行专卖,加一点价,有时候加了很多,收到巨额的财政收入,充实了国库。
 
盐铁专卖的例子告诉我们,尽管古代帝王有征税的权力,但是还是要考虑征税的成本,否则就会得不偿失。现代国家则不仅要考虑征税的成本,还要考虑社会的和谐稳定。
 
如果你研究一下我国目前的税收种类,就会发现有一个很大的特点,就是所有的主要税收,都是“流量税”,“存量税”占比很少。听音频的同学,方便的时候不妨看一下文字稿,看一下其中的税收种类和占比,你看一下就会发现,几乎都是流量税。为什么会这样呢?根本原因就是存量税的征税成本太高。
图一 中国2016年税收结构(共计131611亿元)
 
所谓流量税,就是向经济活动的流量征税,比如增值税是向销售征税,公司所得税是向公司利润征税,个人所得税是向个人所得征税,那么契税、印花税是向交易的环节征收,等等。
 
这些税收的特点,是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入,就必须交这个税。看在这个增量的收入的份上,人们在交这个税的时候,阻力相对并不大。换句话说,流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块,交税的人还留了一大块,交税的时候体会的税收痛苦就没有那么不大。
 
向存量收入,也就是财产征税,是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人,没有增量的收入,向存量收入收税,相当于切分已经属于个人的蛋糕,这个时候税收带来的痛苦是很大的,征税阻力也会很大。
 
这个阻力会表现在各个方面。比如说,退休老职工在城市的繁华地带有个房子,房屋价值很高,可是他现金收入很少,基本就是靠退休金生活,这时候这个税怎么收?税收的官员怎么开这个口?难道你真要把他赶走,到偏远地方去住?从社会安定的角度来说,赶人走根本就不是一个选项,想都不敢想。
 
再比如,很多人的房子是以前单位的房改房、集资房,这样的情形很多,这样的税也是很难收的,真的使用强制力,会很不利于社会的稳定。
 
从刚才的讨论可以看出,大规模征收房产税,需要社会经济结构的根本性转变,现在还不具备这个条件。正因为如此,从2003年提出要征房产税,到现在已经15年了,立法的草案都没有拿出来一个。其中的困难,可想而知。
 
明白了这个道理之后,我们再来看看相关官员的表态,就一目了然了。
 
2014 年,当时的财政部长楼继伟,在《求是》杂志上撰文,指出房产税改革总的方向,是在“保障基本居住需求”的基础上,“统筹考虑税收与收费”等因素,合理设置建设、交易、保有环节的税赋。这里的要点,一是“保障基本居住需求”,二是“统筹考虑”,三是“合理设置”,都是慢慢来,不着急的意思。
 
到了2017年12月,财政部长换成了肖捷,他在《人民日报》上发文指出,按照 “立法先行、充分授权、分步推进”的原则,按照评估值征收房产税,适当降低建设、交易环节的税费负担。这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行,大家都知道房产税有关法律的重要性,自然会谨慎加谨慎,这个法从草案到审议,到向公众征求意见,到表决出台,到实施细则出台,还有很长很长的路要走。
 
我们再来看李克强总理在2018年的政府工作报告中使用的说法,是“稳妥推进房地产税立法”,还是强调一个“稳”字。
 
明白了这个房产税有多难收,看看前后两位财政部长以及总理的表态,你就明白这个税不是说收就收的,短期内是不会收的,至少3年内不可能。3年前的2015年我是这样说的,3年后的今天我还是这样说,再过3年之后的2021年,大概率我还会这样说。毕竟,3年很快的。
 
2 保障基本居住需求 房产税税率不会太高
 
刚才说的是第一个问题,现在我们来看第二个问题,征收的力度会有多大? 讲清楚第一个问题之后,这个问题其实不难回答。房产税的阻力这么大,征收的力度一定大不了。收税的力度越大,阻力就越大。最后,一定会形成一个普遍的税收减免,比如人均40平米。只有这样,才能做到“稳妥”,才能保障人们的“基本居住需求”。
 
关于这个税率,一定不会太高,估计在房产评估值的1%以下。你想想,统计局的城镇居民人均收入才3万多块,双职工也就6万多块,你最多让人拿出10%来交房产税,也就是6000元,相比动辄就100多万的住房,也就半个百分点?否则,整个国家的经济系统都会乱套。
 
关于房产税的力度,你可以看下上海、重庆房产税试点的力度。未来出台的房产税,估计和上海的力度差不多,大致就是人均减免40到60平米,税率在0.5%左右。这样一来,城镇居民的首套房是不用征税的,刚需首套房的购买是不受影响的。
 
3 渐进推出,力度有限:房产税不会改变房价方向
 
刚才说的是征收的力度,现在我们来看看你最关心的第三个问题:房产税对房价的影响有多大?其实,说清了前面两个问题,第三个问题的答案是显然的,可以用两句话概括。
 
第一句,既然房产税推出会很慢,推出了力度也不会很大,就不会对房价产生很大的影响。
 
第二句,根据以往的经验,并不是说房产税一推出,房价就会崩盘。
 
2011年重庆和上海的房产税试点,对房价几乎没有影响。看国外的经验,像美国、日本、香港、新加坡,都有房产税,房子还是很贵。2005年韩国为了调控房价推出了综合不动产税,也还是不能够改变房价上涨的趋势,这就充分说明房产税抑制房价的作用不可高估。
 
最后,房价还是供求关系决定的,在经济保持较快增长,城市化还在进行的大背景下,需求很旺的大中城市的房价,特别是好地段的房价还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市,房价上涨的空间本来就不大,倘若出台了房产税,是会有一定的影响。
 
 
4 总结
 
简单总结,本文集中回答了大家关心的房产税问题,结论可以概括为三句话:
 
第一句,房产税征收成本太高,房产税的出台一定会渐进、稳步,短期内不会出台。
 
第二句,房产税的征收力度不会大,一定会有足够的税收减免,保障人们的基本居住需求。
 
第三句,房产税对于房价有影响,但是不会很大,房价由供求关系决定,有发展潜力的大中城市,房价依然会上涨。
 
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