2019年乙亥猪年的元宵，一份承诺你的“城市清单”如约而至。

和平时一样，你会发现我的这份清单，和别人的不太一样。

和以往一样，我等待时间的检验。

 

过去这几年，我看了很多的数据，读了很多的文献，想了很长的时间，终于明白一件事情——

 

从2013年开始，我国经济和社会发展进入新阶段，从工业化主导，到城市化主导。有潜力的大中城市，成为经济发展的主发动机，并吸引更多的人口聚集。不同地区，不同城市之间的差异，将越来越大。

 

每一个城市都是独一无二的，就像每一个人。

 

选择不同的城市，就是选择不同的人生，不同的未来。

 

希望你的选择，让你的未来更美好，家人更幸福。

 

1 城市价值清单

 

先来第一个问题，哪些城市有较大的投资价值，这个问题比较简单。这几年我和团队做了详细的分析，我把主要的结论告诉大家。我把潜力大的城市分为三类，分别是一线城市，区域核心二线城市和都市圈次中心城市。

 

第一类，一线城市，就是北京、上海、广州、深圳。这四个一线城市不管是经济规模、基础设施，还是就业机会、人口吸引力，都已经是国际性的大都市，未来的竞争力不言而喻，其投资潜力也不言而喻。对于这几个城市而言，不是买不买的问题，而是限购政策之下，很多人没法买，想方设法买的问题。

 

第二类，区域核心城市。我按从南到北的顺序，给你数一下，分别是厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛，一共10个城市。这10个城市，都是大家熟悉的区域核心城市，位于东南沿海或者中部地区，基础条件好，经济腹地大，也都在吸引人口流入，有大的发展潜力。

 

第三类，都市圈次中心城市。有四个城市，从南到北依次是东莞、佛山、苏州、天津。这四个城市的特点，是处于都市圈的核心地带，离核心城市很近，加上本身的条件也已经非常好，很容易承接核心城市转移出来的资源，未来很可能形成都市圈次中心城市。

比如说东莞，离深圳很近，工业基础也非常好，很容易形成“深圳东莞一体化”的格局，再加上广州也很近，还有广州附近的佛山基础也非常好。这样就很容易形成“广州-深圳-东莞-佛山”连带发展的超大城市群，发展潜力超乎想象。所以，东莞、佛山目前虽然还只是中等城市，但是以后有成为大城市的潜力。位居长三角的苏州也是类似的道理，本身实力很强，位居上海、南京两大都市中间，很容易形成联动发展的格局。

 

讲到这里，你可能发现了，怎么我的名单上都是东南部和中部的大城市，西北、东北的城市哪些有潜力？难道就没有潜力吗？

回答这个问题之前，我先给你介绍一个概念，叫做胡焕庸线。什么是胡焕庸线，就是中国地理上的一条分割线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45度角斜线。这条线的东南侧，人口稠密，降水充沛，而这条线的西北侧，则是地广人稀，天气干旱。奇妙的是，从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来，线两侧的人口比例几乎不变的。东南半壁土地面积占36%，人口占96%。而西北半壁土地面积占64%，人口占4%。东南侧的人口密度，是西北侧的42倍。

 

你看这条线，这么多年过去了，两侧的人口比例这么稳定，说明背后的人口分布规律是稳定的。那么在将来，东南侧还是人口稠密，西北侧还是地广人稀，所以西北侧的城市，投资潜力不会太大。如果你所在的城市在这条线的西北侧，买房投资的时候要仔细斟酌一下。

 

你可能还是有疑问，老师，胡焕庸线的西北侧潜力不大，可是东南侧还有很多大城市啊，比如郑州、西安、合肥、昆明等等，这些城市也很好啊，为什么不在你的城市名单上？这个问题是这样：这些城市作为传统的区域核心城市，潜力应该都是不错的。但是呢，我的清单是一个比较短的清单，我只列出了非常确定的、潜力很大的城市名单，一共只有18个城市。其他的城市潜力也可能很好，毕竟中国是个大国，有14亿人口，但是目前看长期的潜力不是非常确定，到底有多大也不确定，所以就暂时没有列出来。城市发展是个动态的过程，随着情况的变化，政策的变化，这个名单可能还会调整。

 

2 中小城市买房投资：最好的时机已过

 

刚才说的是一份大城市清单，现在我们讨论一下第二个问题，中小城市买房的问题。除了房价泡沫的问题外，大中小城市房价的分化，也是大家关心的核心问题。

2013年以来，大中小城市的房价，不再像以前那样同涨同落，而是呈现一个新的规律，就是“大城市大涨，中城市中涨，小城市小涨”，出现这样一个分化的格局。这样的分化表明，我国人口聚集的方式已经发生转变，以前是往大、中、小城市分头去，现在主要是向大城市跑。

 

另外，2016年房地产市场调控以来，大中城市的房价受到抑制，三、四线房价猛涨，比一、二线城市要快，就增加了很多人的焦虑，不知道未来三、四线房价会怎么样。还有些人面临一个实际的选择，就是不知道要不要把老家的几处房产卖掉，去大城市来买一套。

 

这是个很实际的问题。思考这个问题的时候，你不妨这么问一下自己：在目前房价基础上，未来的房价增速，是大城市快还是小城市快？

 

这个问题怎么回答呢？你不妨想一想，未来的人口迁移趋势，是往大城市走，还是往小城市走？换句话说，未来的趋势，是小镇的田园牧歌，还是大都市的匆匆忙忙？

 

好的问题，是正确答案的一半。这个问题问出来，你可能就已经猜到答案了。从城市发展规律上看，人口是要往大城市聚集的，就像我在以前的一本书中所说的，“人类演化的一条轨迹，是更多的人离开土地，汇成城市”（摘自徐远《人·地·城》）。田园牧歌固然令人向往，可是生活便利、职场机会、收入水平、教育医疗条件等各各方面，都比不上大城市，最后人们还是要往大城市聚集的。

 

举个例子，你看最近大城市对外来人有一些歧视政策，有时候都让人有点看不过去了。前阵子北京驱赶外来人口的事情，引发了全社会的大讨论。透过这件事，你会发现，无论生活条件多么艰苦，外地人还是愿意留下来，为什么？用我家阿姨的话说，这里一个月打工的钱比家里种田一年的多！收入机会多很多，收入比在家乡高很多，即便没有学历的年轻人，只要勤劳肯干，也会有机会，这就是大城市的魅力。而那些志存高远的年轻人，更是觉得小城市太小，安放不下自己的人生，大城市机会多，视野开阔，可以领略很不一样的风景。

 

当然，现实中每个人的感受是不一样，有的人就向往小城市波澜不惊的生活，比如有少数人卖掉北京上海的房子，回到家乡发展。这是个人选择，个人情况各异，偏好不同，不能用简单“好坏”评价。但是你也看到很多人后悔，又杀回大城市。总体上说逃离北上广，并不是普遍的现象。

 

其实我自己就是个活生生的例子，离开了北美的好山好水，回国来北京后，和很多人一样憎恨北京的雾霾、拥堵，雾霾最严重的时候盼着找机会出差，甚至赌咒发誓要离开北京，可是呢，人类的记忆只有７秒，雾霾一旦散去，仍然留在北京。为什么？小城市没有这么多好玩的事情，没有这么多令人激动的变化。

 

再给你个数据，目前我国的大城市率，也就是百万以上大城市人口占人口的比重，还非常低， 还有很大的聚集空间。考虑到我国的资源聚集程度高，以后我国的大城市率，会超过欧美国家，向日本、韩国这样的国家看齐。目前，这两个国家的比率分别为65%和46%，我国只有24%，还有很大的聚集空间。所以，未来大城市房价的上涨速度会更快，更具有投资价值。

 

综合分析下来，还是大城市房屋的升值潜力大一些。有买房资格的人，可以考虑把中小城市的房子，换成大城市的房子。

最后，我还想强调一下，房产固然是投资，但是投资自己和家人，是更重要的投资。一些落后地方的年轻人，不妨考虑到发达地方的城市里发展，只要勤劳肯干，城市里总会有机会，既提高了收入，也积累了技能，开拓了眼界。长期看，这是最好的投资。