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元宵节特辑丨一份房产的城市选择清单

2019年乙亥猪年的元宵,一份承诺你的“城市清单”如约而至。
和平时一样,你会发现我的这份清单,和别人的不太一样。
和以往一样,我等待时间的检验。
 
过去这几年,我看了很多的数据,读了很多的文献,想了很长的时间,终于明白一件事情——
 
从2013年开始,我国经济和社会发展进入新阶段,从工业化主导,到城市化主导。有潜力的大中城市,成为经济发展的主发动机,并吸引更多的人口聚集。不同地区,不同城市之间的差异,将越来越大。
 
每一个城市都是独一无二的,就像每一个人。
 
选择不同的城市,就是选择不同的人生,不同的未来。
 
希望你的选择,让你的未来更美好,家人更幸福。
 
1 城市价值清单
 
先来第一个问题,哪些城市有较大的投资价值,这个问题比较简单。这几年我和团队做了详细的分析,我把主要的结论告诉大家。我把潜力大的城市分为三类,分别是一线城市,区域核心二线城市和都市圈次中心城市。
 
第一类,一线城市,就是北京、上海、广州、深圳。这四个一线城市不管是经济规模、基础设施,还是就业机会、人口吸引力,都已经是国际性的大都市,未来的竞争力不言而喻,其投资潜力也不言而喻。对于这几个城市而言,不是买不买的问题,而是限购政策之下,很多人没法买,想方设法买的问题。
 
第二类,区域核心城市。我按从南到北的顺序,给你数一下,分别是厦门、福州、长沙、武汉、重庆、成都、杭州、南京、济南、青岛,一共10个城市。这10个城市,都是大家熟悉的区域核心城市,位于东南沿海或者中部地区,基础条件好,经济腹地大,也都在吸引人口流入,有大的发展潜力。
 
第三类,都市圈次中心城市。有四个城市,从南到北依次是东莞、佛山、苏州、天津。这四个城市的特点,是处于都市圈的核心地带,离核心城市很近,加上本身的条件也已经非常好,很容易承接核心城市转移出来的资源,未来很可能形成都市圈次中心城市。
比如说东莞,离深圳很近,工业基础也非常好,很容易形成“深圳东莞一体化”的格局,再加上广州也很近,还有广州附近的佛山基础也非常好。这样就很容易形成“广州-深圳-东莞-佛山”连带发展的超大城市群,发展潜力超乎想象。所以,东莞、佛山目前虽然还只是中等城市,但是以后有成为大城市的潜力。位居长三角的苏州也是类似的道理,本身实力很强,位居上海、南京两大都市中间,很容易形成联动发展的格局。
 
讲到这里,你可能发现了,怎么我的名单上都是东南部和中部的大城市,西北、东北的城市哪些有潜力?难道就没有潜力吗?
回答这个问题之前,我先给你介绍一个概念,叫做胡焕庸线。什么是胡焕庸线,就是中国地理上的一条分割线,大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45度角斜线。这条线的东南侧,人口稠密,降水充沛,而这条线的西北侧,则是地广人稀,天气干旱。奇妙的是,从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来,线两侧的人口比例几乎不变的。东南半壁土地面积占36%,人口占96%。而西北半壁土地面积占64%,人口占4%。东南侧的人口密度,是西北侧的42倍。
 
你看这条线,这么多年过去了,两侧的人口比例这么稳定,说明背后的人口分布规律是稳定的。那么在将来,东南侧还是人口稠密,西北侧还是地广人稀,所以西北侧的城市,投资潜力不会太大。如果你所在的城市在这条线的西北侧,买房投资的时候要仔细斟酌一下。
 
你可能还是有疑问,老师,胡焕庸线的西北侧潜力不大,可是东南侧还有很多大城市啊,比如郑州、西安、合肥、昆明等等,这些城市也很好啊,为什么不在你的城市名单上?这个问题是这样:这些城市作为传统的区域核心城市,潜力应该都是不错的。但是呢,我的清单是一个比较短的清单,我只列出了非常确定的、潜力很大的城市名单,一共只有18个城市。其他的城市潜力也可能很好,毕竟中国是个大国,有14亿人口,但是目前看长期的潜力不是非常确定,到底有多大也不确定,所以就暂时没有列出来。城市发展是个动态的过程,随着情况的变化,政策的变化,这个名单可能还会调整。
 
2 中小城市买房投资:最好的时机已过
 
刚才说的是一份大城市清单,现在我们讨论一下第二个问题,中小城市买房的问题。除了房价泡沫的问题外,大中小城市房价的分化,也是大家关心的核心问题。
2013年以来,大中小城市的房价,不再像以前那样同涨同落,而是呈现一个新的规律,就是“大城市大涨,中城市中涨,小城市小涨”,出现这样一个分化的格局。这样的分化表明,我国人口聚集的方式已经发生转变,以前是往大、中、小城市分头去,现在主要是向大城市跑。
 
另外,2016年房地产市场调控以来,大中城市的房价受到抑制,三、四线房价猛涨,比一、二线城市要快,就增加了很多人的焦虑,不知道未来三、四线房价会怎么样。还有些人面临一个实际的选择,就是不知道要不要把老家的几处房产卖掉,去大城市来买一套。
 
这是个很实际的问题。思考这个问题的时候,你不妨这么问一下自己:在目前房价基础上,未来的房价增速,是大城市快还是小城市快?
 
这个问题怎么回答呢?你不妨想一想,未来的人口迁移趋势,是往大城市走,还是往小城市走?换句话说,未来的趋势,是小镇的田园牧歌,还是大都市的匆匆忙忙?
 
好的问题,是正确答案的一半。这个问题问出来,你可能就已经猜到答案了。从城市发展规律上看,人口是要往大城市聚集的,就像我在以前的一本书中所说的,“人类演化的一条轨迹,是更多的人离开土地,汇成城市”(摘自徐远《人·地·城》)。田园牧歌固然令人向往,可是生活便利、职场机会、收入水平、教育医疗条件等各各方面,都比不上大城市,最后人们还是要往大城市聚集的。
 
举个例子,你看最近大城市对外来人有一些歧视政策,有时候都让人有点看不过去了。前阵子北京驱赶外来人口的事情,引发了全社会的大讨论。透过这件事,你会发现,无论生活条件多么艰苦,外地人还是愿意留下来,为什么?用我家阿姨的话说,这里一个月打工的钱比家里种田一年的多!收入机会多很多,收入比在家乡高很多,即便没有学历的年轻人,只要勤劳肯干,也会有机会,这就是大城市的魅力。而那些志存高远的年轻人,更是觉得小城市太小,安放不下自己的人生,大城市机会多,视野开阔,可以领略很不一样的风景。
 
当然,现实中每个人的感受是不一样,有的人就向往小城市波澜不惊的生活,比如有少数人卖掉北京上海的房子,回到家乡发展。这是个人选择,个人情况各异,偏好不同,不能用简单“好坏”评价。但是你也看到很多人后悔,又杀回大城市。总体上说逃离北上广,并不是普遍的现象。
 
其实我自己就是个活生生的例子,离开了北美的好山好水,回国来北京后,和很多人一样憎恨北京的雾霾、拥堵,雾霾最严重的时候盼着找机会出差,甚至赌咒发誓要离开北京,可是呢,人类的记忆只有7秒,雾霾一旦散去,仍然留在北京。为什么?小城市没有这么多好玩的事情,没有这么多令人激动的变化。
 
再给你个数据,目前我国的大城市率,也就是百万以上大城市人口占人口的比重,还非常低, 还有很大的聚集空间。考虑到我国的资源聚集程度高,以后我国的大城市率,会超过欧美国家,向日本、韩国这样的国家看齐。目前,这两个国家的比率分别为65%和46%,我国只有24%,还有很大的聚集空间。所以,未来大城市房价的上涨速度会更快,更具有投资价值。
 
综合分析下来,还是大城市房屋的升值潜力大一些。有买房资格的人,可以考虑把中小城市的房子,换成大城市的房子。
最后,我还想强调一下,房产固然是投资,但是投资自己和家人,是更重要的投资。一些落后地方的年轻人,不妨考虑到发达地方的城市里发展,只要勤劳肯干,城市里总会有机会,既提高了收入,也积累了技能,开拓了眼界。长期看,这是最好的投资。
 



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