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房地产系列丨租房VS买房,一个决策改变未来

        由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租是很便宜的。
       
        前几篇中,我们讲了刚需买房(“首次置业,刚需房如何选择?”),改善买房(“渐入佳境,改善房怎么选择?”),养老买房(“百岁人生,养老房让你老有所依”)这几个事,今天我给你讲讲租房这件事。

对于租房,很多人有一个误解,以为租房很便宜,比如说一些同学会有这样的观点:北京、上海等大城市的房子租售比达到60多倍,也就是房价是租价的60倍还要多,而且我们的房屋产权只有70年,那我就租好了,我租一辈子房也没有什么大不了。

今天我将要告诉你,买不起的时候租,等有条件再买,这个无可厚非。但是如果你以为你可以一直租,租比买便宜,你就大错特错了。

我从三个方面给你讲这个道理:

第一,大城市的房租是增长很快的,今天看起来便宜,未来会很贵;

第二,由于房租的快速增长,房价相对于房租其实是很便宜的;

第三,房价里包含了未来的所有租金,能够帮助你对抗通货膨胀。而租房是要承受这个通胀风险的。

原因一  

大城市的房租快速增长

我们先来看点数据:从2010年到2016年这段时间,是我国经济大幅减速的时期。可是,北上广深的房租每年上涨都在6%以上,尤其以上海最为严重。上海每年的增速有11%,7年时间翻了1倍还要多。相比这些年平均2.6%的通货膨胀,房租的增速是非常快的,快了1倍以上。

房租的快速增长,租房的朋友是深有体会的,现在一线城市的租金特别贵,就是这些年租金持续上涨的结果。比如说,现在北京一个六七十平米的小房子,租金经常要达到六七千,好地段就更贵了,放在六七年前,也就是两三千的水平。

这样的增速是非常恐怖的,你若想租一辈子的房子,几十年后可能会发现,租金贵得惊人。比如说你现在租个小房子,月租金6000,每年增长6%,也就是明年涨360元,后年涨380元。这么涨下去,看起来是不多的。可是70年后,租金是多少?你可以拿出计算器简单计算一下,结果是月租金334,000多,注意!这是月租金。年租金要多少呢?年租金要401万。注意,这是租金,不是售价,怎么样?看到这样的数字,你还觉得可以租一辈子的房子吗?

租金的快速上涨,不仅仅是我国的现象,国外也一样的。根据统计,战后这70年,发达国家大城市的房租增速每年都在6%以上。房租为什么增长这么快呢?我从两方面跟你讲:

第一方面,我从供求原理跟你讲,这是由租房市场的性质决定的。根据价格弹性原理,如果一种商品的需求很旺,但是供给增加又很慢,则价格上涨就会很快。大城市的租房市场,它的需求是刚性的,供给也是刚性的,是一个“双重刚性”的市场。怎么说呢?从需求面看,很多人不停地涌入大城市,没房子的只能租房住,所以租房的需求是刚性的。从供给面看,因为给定地段的房子就这么多,增加非常慢,所以房租的供给也是刚性的。那么出租的不愁租,租房的不得不租,这样一来,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。

第二个方面,我从恩格尔定律跟你讲。根据恩格尔定律:随着人们收入的增加,人们用在食品、服装这些基本消费品上的支出的比例是下降的,用在居住、旅行、娱乐等方面的支出比例是上升的。这样一来,租房支出的增速就是要快于收入的增速的。因此,人们用来租房的钱会越来越多,那么房租的增速就必然是很快的。发达国家几十年的经验也早已证明了这一点。

原因二 

买房VS租房,算清这笔账

我们刚才说清了房租的快速增长,在此基础上,我来告诉你,由于房租的快速增长,现在看起来很高的房价,其实相对于房租是很便宜的。

我来给你举一个简单的例子。假设你租一个小房子,月租金6000块,年租金7万2,而售价是432万,租售比是整整60倍,这种情况下是租便宜,还是用30年的房贷买下来便宜呢?一眼看上去是租便宜,毕竟房价是租金的60倍,可是如果考虑租金的上涨,结论是完全反过来的。通过简单的计算就可以发现,对于“租”和“买”这两种选择,30年里的租金总额和房贷总额其实差不多。但是如果你买的话,30年后你就多了一套房子。

先来看租,假设每年租金上涨6%,这样累积30年,你一共付的租金总额是多少呢?是569万,那么付了这569万的租金以后,你还没有房子,还得继续租。

再来看买,如果你凑了30%的首付,用公积金贷款买了这套房,30年还清的话,那么你的首付和房贷总额一共是603万,比你30年的租金总额多了区区的34万。不同的是30年后,你已经有了一个属于自己的房子,而且贷款已经还清了,这个房子就是个完完全全的净资产了。

粗略估计,30年后,这套小房子的价值最少也在千万以上,也就是说,租和买的差别至少是千万级的。所以,有条件买的同学还是要尽快买。

刚才的数字有点多,如果你有兴趣,不妨拿出计算器简单算一下,网络上也有很多的房贷计算器,用起来很简单的。算完之后,你对这种看似缓慢的累计增长会有更加深刻的认识,时间长了之后,它的力量是很强的。

我在北京大学给本科生上课的时候,每学期的第一堂课也会让大家在课堂上做这个练习,深入体会一下累计增长的强大力量。这个简单的计算帮助我们理解了一个非常重要的现象,就是现在房子的租售比为什么这么高。如果你忽视房租的快速增长,可能觉得房价高。但是,如果你考虑了房租的快速增长,房价就不高了。现在的高房价其实是对房租未来高增长的提前反应。

这个道理和高增长的股票估值高是一个道理,如果一个股票的业绩会平稳较快地增长,而且非常稳定,那么这个股票的估值就会比较高。为什么呢?因为大家都看好这个股票的话,都会尽快出手去买,不会等到业绩实现再去买,那个时候就晚了。所以大家争相购买的话,价格就被买上去了,估值就变高了。

过去这些年,我国房价涨得快,其实就是这个道理,有很多人就是看到了房价长期稳定上涨的潜力,而早入手,早受益。

原因三

买房具有抗通胀的属性

刚才给你讲了,由于租金快速上涨,房价其实相对于房租是便宜的。那么,我再给你增加一条买房的理由,就是抗通胀。

不知道你有没有注意过,很多国家的货币的面值都特别大,比如说日元、韩元,后面有很多零,计数单位都是万、十万,甚至百万。你知道为什么吗?其实就是通货膨胀闹的,连续几十年的高通胀,如果不更换新版货币的话,纸币的面值就会特别大。

其实,通货膨胀是全球的现象,不限于发展中国家。根据统计,第二次世界大战以后的七十年来,发达国家的平均年通胀在4.3%左右,70年间物价上涨了20倍。而房租的增速比通货膨胀还要快,长期平均在每年6.6%左右。这样一来,你租房的话,就要面临不断的租金上涨,遇到恶性通胀的话,房租涨得会更快。你买房的话,就把未来很多年的租金上涨和通货膨胀的风险一下子买断了。所以说,买房子是抗通胀的。

租房的原则:“便利原则”

刚才,我仔细给你讲了,为什么大城市买房比租房便宜,核心是租金增速快,而且买房抗通胀。

你可能还有疑问,你会问,老师,我已经明白了买房比租房好,可是我现在实在买不起,必须租,我应该怎么办呢?这是个很好的问题,很现实的问题,我们必须面对现实。那么怎么办呢?这个时候,你要先租,以后有条件再买。

在租的时候,你要遵循一个便利原则,就是租的房子要便于你的职业发展和收入增加。比如说你是一个化妆师,事业刚刚起步,对你而言,最好是住在交通便利的地方,这样客户一打电话,你马上就能到,就可以更好地开展工作,积累更多的客户资源和人脉资源。这个时候,你虽然买不起房,但是你投资了自己。从长期看,投资自己是最好的投资。

如果租得偏远,虽然租金省了一点,房子大了一点,但是不利于你的工作,也不利于你休息,你的时间和精力浪费在来回的奔波上,省了租金,可是浪费了职场发展的机会,这是最大的浪费。

本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成。

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