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房地产系列丨首次置业,刚需房如何选择?

中国的经济就像一列快速前进的列车,一个个大中城市就像一节节的车厢,那么买房就像是买票上车。

买房的问题,总结一下,可能有如下几个方面:第一,中国房地产有泡沫吗?现在还能不能买,买了会不会成为接盘侠呢?第二,是买房划算,还是买股票理财划算,这几种资产的优缺点各是什么?第三,除了北上广深,其余城市还值得买吗?到底要怎样判断一个城市的房产是否有升值潜力呢?第四,中国房子的租售比那么高,房价是租金的好几十倍,是不是租房比买房还要合算呢?

「得到」房地产系列将对这些问题逐一进行回答,相信说清这些问题之后,大家会对自己的买房决策作出明智的选择。在此基础上,本系列也会对如何选房,如何安排首付、月供等问题提供一些操作性的建议。

本文从刚需买房入手,给大家进行分析。买刚需首套房的时候,你一定会关心这么两个问题:

第一,现在的中国房地产到底有没有泡沫,现在买会不会买在高位,成为接盘侠?

第二,决定买的话,有什么原则是需要特别注意的?

现在的中国房地产有泡沫吗?

现在,中国房价已经很贵了,很多人会拿1990年的日本来说事,说我们现在的房价就像日本1990年之前的情况,就处在泡沫破灭的前夜了。为了说清楚这个问题,我们用东京1990年的房价和北京2017年的房价作一个简单的对比。可是这么多年过去了,不好直接比较,所以我们用美国作为一个标尺来比较。

美国这些年一直是全球最大经济体,相对比较稳定,是一个比较好的标尺。

1990年的时候,东京好一点的住宅的价格大概在每平米8万美金多一点,当时的纽约是什么价格呢?纽约好一点的房子大概是不到1万美金,所以1990年的时候,东京的房价是当时纽约房价的8倍多。

我们再来看,2017年北京和纽约的房价。2017年,纽约的均价是2万美金多一点,北京的均价是1万美金多一点,所以纽约房价是北京房价的2倍。换句话说,以纽约房价作为基准,东京在1990年是纽约的8倍,北京在2017年是纽约的1/2,一里一外,北京现在的房价相当于东京1990年房价的1/16所以北京的房价虽然很贵,但是和日本1990年的情况还差得很远,远远不在一个数量级上。

这就说明,贵和有泡沫是完全不同的两个概念,贵不一定有泡沫

对于目前中国大城市的房价是否存在泡沫的问题,我和我的博士生进行过系统的研究,基本的结论可以用三句话来概括。

第一句,这些年我国房价的快速上涨,符合全球范围内的一般规律,并不是一个特例。你看,在很多国家经济较快增长的过程当中,都发生过房价的较快上涨,我国并不例外。比如说像韩国、马来西亚、巴西、俄罗斯、南非这些国家。随着经济的较快上涨,房价也都较快上涨,速度也不比我们慢,幅度也不比我们小。我国的情况符合一般的规律。

只不过,这鞭子不打在自己身上是不疼的,别国房价上涨的时候,我们虽然也看到了,但是并不注意,感受并不深。但是我国房价快速上涨的时候,我们面临着购房的压力,面临着很多的焦虑,那个切肤之痛的感受是很深的。

第二句话,我国房价还有很大的上涨潜力。这是我国目前的发展阶段决定的,你通过看一系列指标,包括现在的收入水平、消费水平、房价水平、城市化率等等,我国现在仅仅相当于日本1970年左右的水平,或者说韩国上世纪80年代的水平。我们现在的人均收入水平,只有美国的1/7,向前发展的空间还非常地大。

那么随着经济的进一步增长,城市化的进一步推进,房价还会有大幅的上升。我给你打个比方,你现在回头看十几年前的房价,会发现非常非常地便宜,那么同样的道理,如果你十几年后回头看今天的房价,也会发现非常地便宜。

第三句话,我国政府调控房价,调控的不是房价的水平,而是房价的增速,特别是最近一段时间房价的过快增速。注意,我再强调一下,是“过快增速”。为什么呢?房价增速过快的话,会导致财富差距拉得过大,不利于社会的繁荣稳定,也不利于未来社会持续的安定和进步。

房价上涨的一些似是而非的原因

说到这里,你可能还是有很多的疑惑,因为现在社会上有很多关于中国房价的分析,很多分析听上去都挺有道理的。比如说,是不是货币超发导致房价上涨?是不是土地供应不足导致房价上涨?或者是过度的投机炒作导致房价上涨?这些问题都非常地好,说明你对房地产问题有很多的关注,有很深入的思考。下面,我来一个一个给你分析这些其他的因素。

第一个问题:是不是货币超发导致房价上涨?

这个说法,听起来很有道理,但是其实是个伪命题。我给你举个例子,从2015年到2017年,我国的货币供应量(M2)增速是持续下行的,下降的幅度高达40%(从13.3%下降到 8.2%)。可是在这段时间里,我国的房价是一直上行的,上涨的幅度还非常地大,是这次房地产调控的直接原因。你想一想,货币增速一路下行,房价一路上涨,这两个方向是反的,所以货币超发作为房价上涨的犯罪嫌疑人,它是不在现场的,你怎么能说货币超发是导致房价上涨的原因呢?

更何况,说我国货币超发的观点,其实是没有数据支持的。从2000年到2016年,这17年间,我国平均的通货膨胀率是多少呢?是2.7%,同期世界平均通胀率是3.8%,也就是说我国的通胀远低于同期世界的平均水平。怎么能说我国是严重的货币超发呢?可是我国的房价的增速远高于世界其它国家的房价增速。这个原因是什么呢?原因还是我国较快的经济增速,而不是货币超发。

所以,如果你听见有人跟你说,中国房价上涨是因为货币超发,其实说明这个人的宏观经济学基础可能不太扎实。

刚才的这些数据表明,房价上涨这个锅不能让货币超发来背,中国房价涨得这么凶,根源还是在我们的城市化推进得比较快。

第二个问题:供地不足导致房价上涨?

这里,我给你举两个例子。

你看很多三四线城市,地方政府为了筹集资金,卖了很多的地,它的土地供应是很足的,可是这些城市的房价还是上涨了很多。

你看巴黎、纽约这些城市,土地是私有的,是可以敞开供应的,可是市中心的房价还是非常非常地高,比我们北京、上海还要高。你知道为什么吗?这是因为决定房价的并不是土地,而是位置,土地可以供应,但是位置是固定的,是没法增加的。你增加供地的话,只能是城外的地、城乡接合部的地,这些地是不能代替城市中心的地的。那么随着收入的增加,城市中心的房价和地价还是会上涨的。这就是为什么城市中心的房价那么贵的原因。

其实,对于房子位置的重要性,买过房子的人都知道,有一句话是这么讲的,选房子的时候有三个因素是特别重要的,分别是位置,位置,还是位置。

第三个问题,房价是炒作起来的吗?

这个问题其实不难回答,如果是炒起来的,那么过一阵子,房价就会回调的。比如说像温州,像鄂尔多斯等少数几个城市,它们的房价前一阵子下跌就比较多。可是如果你看全国的平均房价,特别是大中城市的房价,一直是比较坚挺的。即便是经济形势不太好,即便是在房地产严格调控的背景下,房价也非常地坚挺。这就说明,我国大中城市的房价是有很坚实的基本面支撑的,并不是投机炒作的结果。

买房两大原则:“先上车原则”和“稀缺原则”

说到这里,你已经明白了,我国大部分城市的房价并没有泡沫,而你也已经准备好买你的第一套刚需房了。

这时候,你就面临着怎么选房的问题,每个家庭的情况不太一样,需求也有所不同,但是在买房的过程中,有两个原则是你需要记住的。

第一个原则是“先上车原则”。

也就是要先买票上车,买不起豪华卧铺,就先买张站票,避免被列车抛下。为什么这么讲呢?中国的经济就像一列快速前进的列车,一个个大中城市就像一节节的车厢,那么买房就像是买票上车。如果你看准了这个道理,就要先买票,先上这个车,避免被这个列车抛下。

一个常见的误解是很多人以为,买房自住需要一步到位,房子要够大,位置要够好,那么挑来挑去,找不到完全满意的就被耽搁了。然后就看着房价接着上涨,越来越买不起,后悔不迭。怎么办呢?其实就是先上车,先买个买得起的小房子,那么随着小房子的增值,你可以找机会再换大房子,这样就上了车,跟列车一起前进了,就不会被抛下了。

第二个原则是稀缺原则,就是尽量买城市中心的房子。

买房的时候,你可能面临这样一个两难的选择,一是买城市中心的小房子,这种房子往往还贵一点。第二是买远一点的房子,这种房子往往是大一点,还便宜一点。

这时候你应该怎么选呢?你就应该记住稀缺原则,房子的价值并不在于房子本身,而在于房子附近的稀缺资源,比如学校、医院、商圈、各种办事机构等等,这些稀缺的资源给你带来各种便利,是房子升值的根本。那么远郊的房子,往往离这些稀缺资源比较远,房子的升值的空间可能会小一点。如果你有选择的话,尽量选城市中心的附带着各种稀缺资源的房子。实在买不起的话,你也可以买地铁沿线的房子,因为交通上的便利可以部分地替代这些稀缺资源。

本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成,全文分为四部分,这是第一部分。

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