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房地产系列丨百岁人生,养老房让你老有所依

在哪里买?如何挑选城市?国外的房子要不要买?

前几篇中,我们讲了刚需买房(“首次置业,刚需房如何选择?”)和改善买房(“渐入佳境,改善房怎么选择?”),今天我接着给你讲养老买房。

首先,来说说什么是“养老买房”。说起养老房,很多人可能觉得就是买个房子给父母住。这样的理解,出发点很好,但是很不全面。你可能听说过一个词,叫做“百岁人生”。什么意思呢?就是人类已经全面进入了长寿时代,像我们这代人活到100岁是大概率事件,我们的父母活到90多岁也是大概率事件。你想,当我们60岁退休的时候,还有40年左右的生命。那么养老问题怎么解决呢?而且,随着物价的上涨,还是有一点资产放着比较好,多一层保险。那么养老买房,其实就是老龄化背景下的一个保障机制和资产配置问题,买得好的话,不仅可以帮助父母养老,还可以帮助我们自己养老。

什么叫做“买得好”呢?就是要尽量挑选有增值潜力的房产。这时候,就有两个非常关键的问题。

第一个,在哪里买,如何挑选城市?

第二个,国外的房子要不要买?

下面,我给你逐一分析。

一  

挑选城市的“八大要素”

第一个问题,在哪里买养老房?

很多人觉得,养老就是在老家县城买,房价还便宜。但是,既然是一份老有所依的资产,你就要考虑它保值增值的潜力。这时候,城市的发展潜力就是你首要的考量。

这个问题,我和我的博士生做过系统的研究,我给你简单地梳理一下,决定城市房价的八大要素,供你买房参考。为了便于你理解和记忆,我把这八大要素分为两类:第一类是“常见的已知要素”,第二类是“不常见的关键要素”。

先来看常见的已知要素,这四个要素分别是:第一,城市规模(用GDP总量或者人口总量衡量);第二,人口流入;第三,人均收入(用职工名义平均);第四,土地供应。这些因素在有关房地产的讨论中,你会经常看到,代表着一个城市的发展水平,人口吸附能力,收入水平和住房供应,都是影响房屋价值的重要因素。

这些因素虽然常见,但是它们的重要性你不要低估。

比如说城市规模,是影响房价的最重要因素,这一条虽然简单,但是非常重要。为什么大城市房价高,小城市房价低呢?因为一个城市的规模,是资源聚集能力和城市管理水平的最重要指标,再加上城市发展的网络效应,大城市的发展潜力和稳定性都会比小城市好得多

再比如,人口流入这一条也非常重要,一个城市外来人口多,房价就高。北京、上海、广州、深圳这些大城市,就不多说了,房价很高,外来人口也很多。

除了这些人们熟知的大城市,还有一些中小城市的人口流入也很多。比如说,珠三角的东莞、佛山、中山这三个城市,虽然是中小城市,但是地处粤港澳的大湾区,区位条件非常好,工业基础也好,发展潜力大,那么就吸引了大量的人口流入,这些城市的发展潜力和房产保值增值的潜力都非常大。

刚才说的是四个常见的“已知因素”,我们来进一步说说四个不太常见的“关键因素”,了解这四个因素非常关键,可能会成为你选择城市的胜负手,这四个因素分别是:

第一,儿童数量的增速数据分析发现,一个城市学龄儿童的增速越快,房价就越高,房价增速也越快。比如说这些年深圳的房价涨得非常快,除了刚才说的原因之外,还有一个重要的原因,就是深圳的学龄儿童的增速是全国最快的。有多快呢?过去十几年,深圳的学龄人口增长超过300%,不仅是全国最快的,而且比第二名厦门多2倍,比第三名北京多3倍。这样一来,你就明白为什么深圳、厦门、北京这些城市的房价涨得那么快了。如果家里有个小孩要上学的话,买房就变成了刚需,你就不会再犹豫。而且买了之后,其实是一举两得,不仅解决了孩子的上学问题,房产还增值了,你绝对不会后悔的。

第二,上市公司的数量。这一点非常有意思,一个地区上市公司的数量是这个地方经济活力的一个重要指标。你知道,我国的公司上市是非常困难的,要过五关斩六将,耗时好几年的时间,而且最后,还要过一个叫做发审委的那个会。你经常听说是“每5家公司过一个”,或者“每6家公司过一个”,上市之难由此可见一斑。一个地方,如果上市公司数量多的话,就说明这个地方的公司质量好,经济活力好。

数据显示,上市公司最多的省市分别是广东、浙江、江苏、上海,然后是北京、福建、山东、湖南,这8个省市也是经济比较活跃、房价上涨潜力比较好的地区。

第三个要素,财政收入。财政收入这一条也很重要。为什么呢?因为我国很多地方的经济统计数据不一定很准确,但是财政收支的数据是很靠谱的,经济真正好的城市,它的财政状况也比较好。数据显示,我国有7个省市的财政状况是比较好的,分别是上海、北京、深圳、广东、浙江、江苏和福建,而其它省市的财政状况都处于赤字的状态,也就是入不敷出。一旦入不敷出,地方政府就很容易大量卖地,对房价形成压力。

第四个要素就是服务业占比,也就是一个城市经济当中第三产业的比重。我们的研究表明,服务业主导的城市,发展潜力大,而且在经济下行的时候,能够对抗经济下行,比工业主导的城市表现要好,它的房价上升的潜力也比较大。在我国经济增速下行,经济转型这个大背景下,服务业的这一特性就尤为重要。

好了,刚才说的是决定房价的八大要素,也是我们挑选城市买养老房的八大因素。这八个因素放在一起,我们就完全可以理解,中国各个城市房价的高低。你买房的时候不妨列一个单子,一样一样地比对。在比对的时候,不仅要注意前面四个常见的“已知因素”,更要关注后面四个不常见的“关键因素”。

二 

国外房产投资:看起来很美

下面我们来说说应该如何看待在国外买房养老这个问题。

很多人都听说,国外很多大城市的房子比国内还便宜,与其买国内这么贵的,为啥不买国外便宜的呢?那么对于这个问题,我恰好也做过系统研究,我把主要的发现给你概括一下,其实就是三点:

第一点,国外的房子其实不便宜,很多国外的城市一眼看去房价比国内的一线城市要便宜很多。可是这些大城市,其实只有几十万人口,相当于国内的地级市,和国内的地级市相比,还是很贵的。比如说亚特兰大是美国的一个大城市,但是人口只有50多万,房价是一平米2万多。如果和国内一个50多万人口的城市比,那还是很贵的。

第二,和国内可比的城市比,国外的房价其实更高。比如说纽约、洛杉矶这样的大城市,市区人口有好几百万,都市圈人口一两千万,和国内的一线城市是大致可比的。这样的城市,房价就比国内贵很多。纽约、洛杉矶的房价差不多是北京、上海的两倍。

第三,国外的房子投资收益率并不高。像纽约、东京等大城市的房产,不但价格贵,而且持有成本非常高,投资回报率并不高。比如说纽约,房价大约是北京的2倍,名义上的房租收益率有4%以上。但是,扣除了房产税、保险费、管理费等等之后,最后也就2%左右,和国内一线城市的房租收益率是差不多的。而且考虑到国内房价的增长潜力,其实国内房产的投资价值更大。

其实有一个简单的逻辑可以告诉我们,为什么国外买房投资不太靠谱。我们现在是处在一个资金富余的时代,国外的资金也在到处寻找投资机会。前两年,欧洲的国债收益率甚至是负的,就是比零还要低。那么如果国外的房产有很高的收益率的话,早就被专业机构、富豪们买走了,等我们去买的时候,可能又是“接盘侠”了。所以,普通家庭去国外买养老房,其实是不太靠谱的。

不过话说回来,少数高净值人群的资产很多,在国内已经有很多套房子了,那么在国外买房不是为了增值,而是为了投资组合的分散,是为了在全球分散持有资产。那就是另外一种考虑,另当别论了。

本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成。

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