房产是争议很大的话题。迄今为止，时间站在我这一边，分析判断都经受住了时间的考验。如果你和我一样，相信数据和逻辑的力量，努力去除情绪的干扰，那么做时间的朋友，随着时间一起增长。

 

你好，我是北京大学徐远，欢迎来到我的房产课。今天是课程的最后一讲，我们做个简单的课程总结，提炼一下基本要点。

 

喜欢听音频的同学，方便的时候可以看一下文字稿，里面给了一个课程表。不算今天的总结，这个课程一共42讲，分为9个部分。

 

第一部分包含5讲，澄清了一些流行的谬误，比如我国房价存在严重泡沫，就像日本1990年。其实，只要看了历史数据，做一下简单比较，你就知道这显然不对。北京现在的房价，只相当于东京1990年的1/16，至少差了一个数量级。再比如货币超发推高房价，土地财政推高房价，等等。这些观点很流行，但是很多地方经不住推敲，与经验事实严重不符。在这些似是而非的观点的影响下，很多人买房的时候很犹豫，耽误了上车的时机。

 

第二部分包含5讲，在前一部分破除错误的观点以后，在这里我帮你建立一个正确的分析框架。全球范围内看，房价上涨是普遍现象，我国的房价上涨完全符合一般规律，既不特殊，也不例外。长期看，房价上涨有一个简单的公式：

 

房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度。

 

这个公式完全可以解释我国的房价增速。根据这个公式，估计未来十几年我国房价每年增长6%，12年翻一番。到了2030年，大中城市的房价会翻倍。十几年后回头看，今天的房价很便宜，就像现在我们看十年前的房价很便宜一样。

 

在这一部分，我还给你分析了技术进步和人口因素对于房价趋势的影响。技术进步会增加城市的承载力，帮助建设更加美好、宜居的城市。技术进步不但不会逆转人们向大城市聚集的趋势，还会因为承载力的增加，使得聚集的程度更高。

 

生育率下降和人口老龄化，会对社会结构产生很大影响。对于房价而言，人口总量的增速下降和慢慢减少，是一个不利的因素，对中小城市的影响尤其大。但是也要看到，预期寿命延长，家庭规模变小，都是增加住房需求的。总体上看，在可预见的将来，比如10年、20年之内，人口因素只会推高大城市的房价，不会降低大城市的房价。

 

第三部分，我们分析政策因素。房地产市场是受政策影响很大的市场，政策因素需要仔细分析。我们分析了一些重要的政策，包括房产税、共有产权、租售同权、农地入市、限购、限贷、限价等等。

 

总结起来，重要的结论有七条：

 

第一，房产税不会很快推出，推出之后，税率也不会太重，对房价影响不会太大。

 

第二，共有产权是土地财政的新形式，会长期存在。未来的城市住房供应格局，是三足鼎立，商品房、共有产权房、廉租房，共同存在，分别满足中高收入、中低收入、低收入阶层的住房需求。

 

第三，租售同权、农地入市政策，因为不会增加房屋的有效供给，特别是不会增加配套资源（比如学校、道路等等）的有效供给，不会降低房价。

 

第四，限购、限贷政策，和“房住不炒”的政策基调，是基本一致的，会长期存在。

 

第五，限价、限售政策，是临时性政策，未来可能会有变化。

 

第六，限商政策，根源在于税收制度的安排，在特定的情况下，有可能通过补地价的方式得到放松。

 

第七，货币政策，作为宏观调控政策而不是单纯的房地产调控政策，对房价的短期波动有重要的影响，是房价短期波动的真正秘密。这是因为货币政策影响实际利率，影响人们的存钱决策。实际利率太低的时候，人们会把钱拿出来买房子。这个“存款搬家”，也就是人们的钱在储蓄存款和房产之间的转移，是影响房价波动的最重要因素。

 

第四部分，我们讲解了一些实际购房操作中的注意事项，比如刚需买房的“先上车原则”，“稀缺原则”，付款安排中的“多用贷款，用长期贷款”的原则，租房中的“便利原则”，挑选城市时的“八大要素”等等。

 

在这一部分，我再次给你强调了住房的“资产价值”。比如，改善住房，不仅是改善居住条件，也是改善财务状况。再比如，养老买房，不仅是买房孝敬父母，也是“百岁人生”的一份养老保障。在帮你认清房产的资产价值以后，我给了一个城市清单，告诉你哪些城市的投资价值最大。

 

第五部分，我们看了主要国际大都市的房价情况，包括东京、纽约、首尔、香港等等，发现房价都很贵，投资回报率也不高。全球范围内看，大城市房子贵，是个普遍现象，接受这个事实，认清客观规律，有利于我们作出正确的、明智的决策。

 

在这一部分，我重点分析了日本、美国、德国这前三大发达经济体的房价。有一些重要的发现，需要注意：

 

一、日本：日本在1990年的确发生了严重的泡沫，这个泡沫造成的影响，直到2003年才消化掉。日本泡沫的原因很多，包括长期原因和短期原因，长期原因包括经济增长，日本企业的竞争力很强，短期原因包括日元快速升值和当时日本的低利率。

 

在日本泡沫吹大的过程中，日本政府的政策，负有直接的责任，可以说是一手放大了泡沫，然后又把泡沫刺破，留下一地鸡毛。比较今天的中国和当时的日本，看起来中国政府已经吸取了很多日本的教训，采取措施抑制房价的过快上涨。目前看，中国地产总体上没有泡沫，也谈不上泡沫破灭。

 

二、美国：美国大城市的房价很贵，纽约很贵，大约是北京上海的2倍，洛杉矶、旧金山、波士顿也很贵，但是也有例外。芝加哥是美国第三大城市，房价就很便宜，和南京、合肥这样的城市差不多。

 

芝加哥的房价便宜，原因是芝加哥的经济停滞，人口流出。芝加哥在高科技行业的竞争中没有能够占据优势，气候也不太好，是城市慢慢衰落的重要原因。芝加哥的经验表明，决定一个城市房价的，不是这个城市的过去，而是这个城市的未来，是这个城市的未来发展潜力。

 

三、德国：德国的房价曾经很便宜，但是2012年以来增长迅速，低房价已经成为历史。德国历史上低房价的经验，自己都不能保持，其他国家更难复制。早点放弃既要经济增长，又要房价低的幻想，有利于作出明智的选择。

 

第六部分，我们分析了房产投资中可能存在的一些坑。

 

对于商业地产，要注意商业地产的限制比住宅多很多，商业地产的土地，有固定的到期期限，到期了延长成本会比较高，这个住宅是很不一样的。另外商业地产的舒适程度低，融资成本高，持有成本高，也是不利条件。

 

对于东南亚房产，东盟十国的绝大多数国家，都没有太大投资价值，越南是个可能的例外。越南是世界第15人口大国，胡志明和河内两个大城市规模已经很大，如果经济能够继续增长，房价的潜力也会很大。但是必须同时强调的是，越南的经济起飞，并不是板上钉钉的事情，是有风险的。买越南的房子，并不是普通家庭的安全资产配置，而是更像风险投资，可能有高回报，但是也要承担高风险。

 

对于共有产权房，虽然看起来便宜，但是因为位置较偏，配套较差，而且只能卖给有共有产权房资格的人，投资价值相对不大。而且，共有产权房还占用商品房名额，影响以后买房。因此，有条件的家庭，如果能买商品房，还是直接买商品房。实在买不起商品房的，再考虑共有产权房。

 

第七部分，我们进一步讨论房产交易中的一些问题，澄清一些流行的误区。

 

针对投机炒作推高房价的观点，我们不妨问一下：有多少人有本事炒房子？其实，房子的交易成本很高，炒作的成本很高，既需要资金，还需要看准，还需要能够快进快出，操作起来很难的，很少有人能炒房子，对房价影响不大。现实中很多人看准了房价趋势，持有多套房子，用来保值增值，是典型的投资行为，不是投机炒作。

 

现实中，还有些人认为，我不买房，也不卖房，只有一套自住，房价涨跌与我无关的的说法。这种说法看似有理，其实只要明白房价涨跌影响我们每个人的财富总量，并进一步影响我们的消费、储蓄，影响我们抵御风险的能力等等，就知道这种观点其实不对。其实，我们每个人，都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产，就是我们自己，然后是房子，股票，债券，存款等等。我们每个人的一生，都是一个资产组合管理过程。从这个角度看，你就不会认为房价涨落与你无关了。

 

在这一部分，我们还比较了房产和地产股的异同。现实中，很多人买不起房子，或者因为没有房票没法继续买房子，可能会想买地产股替代买房子。这种想法很直观，但是也有问题。从价格波动上看，房子和地产股很不一样，房价很平稳，股价波动很大，而且二者的波动很不同步。从长期回报率上看，房子超过地产股一倍左右。所以，房子和地产股的资产属性是很不一样的。但是呢，大城市的房子和大地产商的股票，长期平均回报率差不多（不考虑租金收益）。

 

在接下来的第八部分，我们讨论房产定价中的一些问题，重点是高房价的决定因素。看一下全球大都市的高房价，我会明白，高房价不是普通居民的平均收入决定的，而是富人的数量和财富水平决定的。比如说印度的孟买。印度还是个很穷的国家，人均收入只有我国的五分之一多一点，但是孟买聚集着印度的富人和精英，孟买的房价就很贵，比肩北京上海。再比如，像摩纳哥，香港、纽约、伦敦这些房价很贵的地方，也都聚集着大量的富人，是这些人推高了房价。据统计，平均而言，富人把超过40%的资产，配置在房子上。

 

进一步，富人为什么喜欢买房子呢？其实是因为房子的回报率高，而且安全稳定。根据一份最新的学术研究，在过去100多年的时间里，从1870年到2015年，房产的回报率是最高的，比股票高出两个百分点。这样看来，富人喜欢配置房产，就非常容易理解了。

 

在最后的第九部分，我们来讨论高房价的危害。有一种观点认为，高房价伤害了实体企业。这种观点听起来有道理，但是也有片面的地方。过去20年，房价，工资，和经济增长的速度差不多的，房价上涨是经济增长和收入增长的结果。房价上涨和实体企业经营，是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好，人们的收入增长，房价才会大幅增长，否则房价不会涨的。当然，房价上涨以后，会对附加值低的企业形成压力。一个解决办法，是在大城市附近建设中小城市，接受大城市转移出来的低附加值的产业，实现协同发展。这种模式，在发达国家也很普遍。

 

所以说，高房价推高实体企业成本，虽然不能说错，但是有失片面。低附加值企业从大都市迁移出去，是城市产业升级的正常现象。

 

高房价的真正危害，不是推高实体企业成本，而是拉大了财富差距，造成不良的连锁反应。比如，后入职场的年轻人，因为财富积累少，买不起房，而不堪重负。年轻人有限的资源在职场发展、恋爱、结婚、生子中间分配，就会推迟恋爱和结婚，降低生育率。这一点，在先后经历过房价快速增长的东亚地区，比如韩国、台湾、香港、澳门，都有明显体现。城市和国家的未来，都依赖于年轻人的成长，我们无法想象挤压年轻人的后果有多严重，更无法想象把年轻人挤走的城市，会是什么样子。高房价对于年轻人的挤压，才是真正的危害。从这个角度看，对房价进行调控，防止房价增速过快，是完全有必要的。

 

这个房产课程，暂且就到这里，目前是42讲。尽管已经很长，但是依然不能穷尽房产问题的所有方面，肯定还有很多因素没有讨论到，很多问题没有覆盖到。我只希望能为你澄清了一些流行的谬误，建立了一个分析的框架，为你思考房产问题提供了不同的视角，打开了思路。如果能做到这些，对你的思考和决策，会有一定的参考价值。将来我有新的研究成果，也会继续分享出来，继续帮你看清未来。

 

房子不仅是商品，同时具有天然的金融属性，是家庭财富的最重要载体。房价不仅是房子的价值，也是宏观经济格局的缩影，涉及到对于未来的判断。我对于未来，持谨慎乐观的态度。中国目前的市场基础，工业基础，技术基础，人口素质基础，都支持一个更加美好的未来。

 

作为一个观察研究者，我不敢说我的分析都对，只能说我尽力做了严谨的分析，在理论框架上严谨，在逻辑推导上严谨，在数据资料上严谨。到目前为止，时间站在我这一边，我的分析判断，迄今为止经受住了时间的考验。希望在将来，我能继续做时间的朋友。如果这样的话，也说明我国的经济继续发展，社会保持稳定，大家的日子，也都还不错。

 

当然，房子的话题不会就此结束。在可以预见的将来，房子还会是我们的“国民话题”。