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事件
前天（2019.08.25），央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》。要点如下：
1. 这是9天前（2019.08.16）贷款市场报价利率（LPR）形成机制调整的后续政策。因为贷款利率形成机制调整了，个人房贷利率形成机制也要相应调整。央行之前（2019.08.20）曾经表态正在研究房贷政策，并很快会发布。
2. 这次调整只对新发房贷有效，已有房贷（包含已签约未发放）保持不变，新旧分界线为10月8日（也就是大约一个半月以后）。
3. 公积金贷款政策暂时不调整。
4. 新办法下，个人住房商业贷款利率以最新月份的LPR为基准加点形成。首套房利率不得低于LPR利率（也就是最低加点0点），二套房至少加成60个基点（也就是最低加点60点，或者0.6%）。商业用房（非个人住房）购房贷款利率至少加成60个基点。
5. 人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。也就是最低加点可以在0和60的基础上提高。
6. 银行业金融机构应合理确定每笔贷款的具体加点数值。加点数值在合同期限内固定不变。
7. 借款人可以与银行协商约定调整利率，最多1年调整一次。
点评
1. 首套房最低加点0点，二套房最低加点60点。根据8月的5年期LPR利率4.85%，首套房利率最低4.85%，二套房利率最低5.45%，这和目前全国房贷平均利率水平下限差不多。央行的政策调整大致保持了已有房贷支出的连续性。
2. 央行为未来房贷利率调控预留了足够大的政策空间，包括各省可以调整最低加成，银行也可以调整利率定价机制，提高或者降低利率。
3. 在全球利率水平“企稳待降”的背景下，预计央行会通过公开市场操作引导利率下行，房贷基准利率也将跟随下行。
4. 在房地产不过热的情况下，房贷利率将跟随下行。但是如果房价增长过猛，加成点数可能会随着增加，抑制房价过快上涨，贯彻“房住不炒”的基本政策。
5. 目前情况下，没有必要在10月8日之前抢先签约。
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