徐远：房价上涨的根本原因是什么？-徐远的财新博客-财新网

3月26日，徐远做客今日头条和中国网共同举办的“金融读书汇”，分享买房和租房背后的逻辑，阐述我国房价上涨的根本动力。以下为文字实录。

1.欢迎北京大学徐远教授做客今日头条联合中国网财经共同举办的金融读书汇栏目，《城里的房子》出版后广受业内好评，请您先就本书的写作背景和写作原由做一下简单介绍吧！

徐远：这本书有两个背景，一个大背景，一个小背景。大背景是，前面十几年，对于经济增长和城市化花过点功夫，房子的价值，就是城市的价值。因此呢，研究房子，有一些学术上的准备。

小背景是，2018年年初，替香帅在「得到」代课，讲述房地产投资。当时是讲了一周，很受欢迎。后来就发现，房子的问题虽然从学术上并不复杂，但是大家很关心，也存在一些流行的误区，有必要说清楚，于是就有了这本《城里的房子》。

这本书出版以后很受欢迎。但是呢，其实我并不很满意，很多问题说得不够清楚，于是就又写了些文章，贴在我的公号上，也欢迎大家去看。

2. 我们开宗明义，您先来解答下您的“灵魂3问”吧。“买房好还是租房好”、“城中心的小房子增值快，还是郊区的大房子更有投资空间”、“买房应不应该一步到位”？

徐远：这三个问题很重要，我可以给出很直接的回答，一般而言：

（1）买房比租房好很多，因为买房抗通胀，还能抵御房租上涨；

（2）城中心的小房子更值得投资，因为区位价值更大，房子主要是位置值钱，郊区的房子不一定能长起来，风险较大；

（3）没有资金压力的话，当然要一步到位，买满意的房子。有资金压力的话，买房没必要一步到位，因为这样会贻误战机，导致越来越买不起。先买个买得起的，你的资产就可以和房价一起上涨，相当于“先买票上车”，让自己的财富和中国经济的列车一起前进，不被列车抛下，是很重要的。

3. 您认为中国房价上涨的根本原因是什么呢？是不是只要货币不超发，土地供应足了，抑制炒作了，人口红利也透支了，房价就会下跌呢？

徐远：房价上涨的根本原因有三个：经济增长，通货膨胀，城市化。其他的原因，比如货币超发，土地供应，投机炒作，证据都不足，理论上也经不住推敲。

比如，我国通胀并不高，比绝大多数主要发展中国家都低，很难说有货币超发。再比如，土地供应可以增加，但是城中心的土地供应是有限的，而恰恰是城中心的房子最贵。至于人口红利，也经不住推敲。非洲穷国那么多年轻人，房价为什么不涨？人口红利是经常使用的一个浅层词汇，不能说完全没有道理，但是底层的逻辑并不是人口红利，而是经济增长，城市化，制度创新，技术进步等等。

4.现在的中国房价有泡沫吗？刚需族购房，有什么原则需要遵循呢？

徐远：房价泡沫的观点很流行，但是经不起仔细推敲。如果说房价优泡沫，为什么这么多年就是不破？严厉的调控之下依然坚挺？大城市限购之后，小城市开始涨，就说明对于房子的需要还是很大。

其实，现在中国房价虽然贵，但是并没有泡沫，北京上海的房价比纽约、香港、新加坡便宜很多。考虑到我国人口基数大，资源集中度高，经济增速快，房价基本合理。关于房价合理性的自习分析，请参见书中的详细分析。而且，未来随着经济的进一步发展，北京上海会超过纽约、伦敦、新加坡。

刚需族买房，要遵循两大原则。一是“先上车原则”，买不起大的买小的，资金紧张的时候不要想一步到位，免得贻误战机。二是稀缺原则，买房要买资源稀缺的地段，比如靠近学校、医院、商圈、地铁等等，房子的价值，主要体现在这些稀缺城市资源上。

5.房产和其他投资工具相比，哪个更能改善财务状况？如果买房的话，首付和贷款应该如何安排呢？

徐远：过去十几年的经验看，买房的收益比股票、理财高很多。未来大中城市的买房收益，不加杠杆的话在6%以上，加杠杆就更高。首付3成，就是加3倍杠杆，就是18%。对于大多数人而言，买股票和理财获得这么高的收益是很难的。而且，买房投资很省心，买了放着或者租出去，不像股票那样操心。

买房的时候，应该尽量少付首付，多用贷款，多用长期贷款。有公积金贷款的话，要尽量使用。有公积金余额的话，一定拿出来用。

6.现在买房养老已经成为了一种趋势，那么我们应该在哪些城市买，如何挑选城市呢？那些买房就可以移民的国家的房子，会比国内的房子更值得投资吗？

徐远：买房养老有两层含义，一是老了之后有个住的地方，二是买房可以保值增值，是一份养老的资产保障，做到“老有所依”。从“老有所依”的角度，当然是买有增值潜力的房子，主要就是一些有发展潜力的大中城市，包括一线城市、核心二线城市。

至于国外的房子，像纽约、东京这些大城市的房子，其实都不便宜，而且要交房产税、管理费、保险费等等，其实投资收益率并不高。天下没有免费的午餐，国外的房子便宜，回报率高的话，早就被国际资本买走了，不会留下便宜给我们捡的。

7.像北京、上海这样的一线城市，租售年比达到60多倍，在这种情况下，当然是租房更划算。您认为呢？对于年轻人和中年人，即事业刚刚起步的年轻人和面对改善性需求的中年人，您分别有什么建议。

徐远：表面看起来是租房划算，其实考虑到这些城市的房租增长很快，每年在7%左右，10年就翻一番，很难说买房比租房便宜。实际上，我仔细算过一笔账，用公积金贷款买房，比租房要划算很多，主要是买房是一次性把租金买断，而租金的增速太快。今天你以为租房很便宜，以后你会发现根本租不起。

对于年轻人而言，如果是在大中城市，买房是刚需，在就业的城市买一套尽量靠近城中心、靠近工作单位的房子，不需要太多犹豫，简单说就是“先上车”。如果是在小城市，其实不用着急买房了。

对于改善需求而言，要注意房子的升值潜力。目前看，大中城市依然有保值增值的潜力。至于如何挑选城市，请参见书中的第三章，其中讲了挑选城市的“八大要素”。

8.北京的房价这么高，到底会不会跌？2018年底，许多城市出现了所谓的楼市松绑，你怎么看待这种现象呢？

徐远：北京房价是很贵，但是比纽约、香港还是便宜很多，大约只有纽约、香港的一半左右。长期看，随着我国经济的增长、城市化的进一步推进，北京房价还有上涨的空间。

至于短期会不会跌，要具体看。总体上看，这两年调控很严，但是大部分区域并没有跌，有些房子跌，也主要是偏远地方，或者是小区环境特别不好。总体上看，北京房价下跌的可能性很小，因为北京是当今世界资源最集中的城市之一。

最近中央提出“一城一策”，强调城市的主体责任。在这一政策下，一些城市房地产政策进行一些探索，一些房价不紧张的城市可能会有松动。在“房住不炒”的政策基调下，倘若房地产调控松动，估计也是慢慢松动，从中小城市慢慢向大城市蔓延。

9.共有产权住房和完全的商品房有什么区别？共有产权住房的实质是什么？购买共有产权住房划算吗？

徐远：共有产权房就是部分产权房，另一部分产权仍然在政府手里，所以是购房者和政府一起持有，分享房价上涨的收益。共有产权房一般位置较偏，户型不大，同时具有商品房和廉租房的性质。

共有产权房的实质，是让中低收入家庭能够买房上车，同时又保障了地方政府的财政收入，实质是土地财政的新形式。因为保障了地方政府的利益，共有产权房估计会长期存在下去。

共有产权房有各种限制，占用买房名额，位置较偏，投资价值比商品房小。因此呢，适合中低收入家庭，不适合较高收入家庭。买得起商品房的，还是买商品房划算。

10.很多人认为现在房价之所以高，是因为地价高，那又是什么推高了地价呢？这其中有什么内在联系呢？

徐远：这个问题问得好。如果是地价推高了房价，又是什么推高了地价呢？找来找去找不到。

其实，地价推高房价，是一种常见的误解。正确的逻辑，是反过来的，是房价拉高了地价。地价之所以贵，是因为房价更贵，开发商争着出高价拿地，是因为拿到这个地，可以建房子卖更高的价，最后还能挣很多钱。

你看，开发商拿地，都是自己举牌的，没有人逼着举牌。为什么愿意出那么高的价？是因为房子还没建好，就有人排着队买，对着一个挖着的大坑就可以掏钱买房子。所以，对房子的需求很旺，拉高了房价，进一步拉高了地价。地价推高房价的逻辑，是完全说反了。

11.您提到了一线城市的外延外扩，以北京为例，通州副中心、大兴新机场、雄安新区这些北京的外延外扩区域的房价增长，是不是要好于核心城区呢？

徐远：这个不一定。我一直认为，房价还是城中心更靠谱。城市外延之后，远郊房价的潜力，需要进一步观察，不是没有风险的。这两年北京远郊的房子，很多区域有明显的下跌。

12.今年对房地产税的开征有一定预期，您的预期是怎样呢，对房价有影响吗？

徐远：房产税我一直认为短期不会出台，这个观点一直没有变过。2015年的时候，我说三年内出不来。2018年年初的时候，我又说三年出不来。主要的原因，是房产税是对存量财产征税，征税成本很高，阻力大，也不利于社会稳定。

要看清这个道理，不妨想一下古代的“盐铁专卖”制度。盐铁专卖制度的实质，是收税的成本太高，因此把盐铁这两大必需品收归政府专卖，通过加一点价，获取政府收入，是一种变相的税收。

盐铁专卖制度，帮助我们理解税收的成本很高，不是想收就能收的。房产税很难出台，也是因为成本太高。

看这几年高层的表态，一直都是稳字当头，并没有着急出台的意思。今年两会期间，高层的表态依然是这个意思，只是被部分媒体误传了，然后高层又多次出面澄清了。

进一步，即便出台了，因为要照顾大部分家庭，税率也不会太高，对房价的影响也不会太大。打个比方，房子就像城市的股票，房子的价值就是城市价值的体现。一个城市的潜力大，房价就有上涨的压力。这时候再加个房产税，是下降的压力。最后是升还是降，取决于这两种力量的大小。

经验上看，开征房产税不一定降房价。国外很多大城市都有房产税，房价还是很贵。韩国2005年加征房产税，而是是累进税率，房价还是一路上涨，直到2008年的金融危机。金融危机之后，又恢复上涨。

13.房价是很多大城市生力军头上的一把刀，例如北漂一族，如果按照北京有一定收入基础的人群的标准话（15k/月），您对这些人有什么买房建议吗？

徐远：这是个很让人心酸的问题。如果收入只有15k，一年18万，再没有父母亲戚帮忙凑首付，看起来是很难买得起房。

这时候我的建议，是投资自己。租一个工作地附近的小房子，能安身就行，然后努力工作，努力提高自己在就业市场上的竞争力，提高自己的薪资水平。这是一个充满机会的时代，只要努力，最后都会有机会。只要每年的薪资增速超过房价，其实就有希望。如果很努力，薪资每年涨10%以上，是不难的，几年之后就付得起首付，供得起月供了。

你这样想一想，也没有那么悲观。现在的房地产调控，就是为了防止房价增速过快，让没买房的人，特别是初入职场的年轻人觉得没有希望。

14.现在除了一线城市外，还有其他城市值得让投资吗？

徐远：未来主要是大中城市的房子投资价值大。大中城市中，除了一线城市以外，还有一些大城市有很大的潜力，比如杭州、成都、南京等等。以前给过一个城市清单，请参见“徐远观察”公众号

15.最近单身女性买房比例不断增长，老师觉得单身女性有必要买房吗？

徐远：现代社会女性的地位不断上升，基础是经济地位不断上升。女性独立，除了在职场上自立自强之外，还要有一份资产作为保障。房产是安全、稳定、收益率高、省心的投资。因此，女性不管是不是单身，买个房子都是必要的。单身女性买房，因为是婚前财产，还多了一层保障。

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