房产税何时出台？税率多高？效果多大？-徐远的财新博客-财新网

每年两会，房产税都会成为关注焦点。今年两会，再次传出房产税很快出台的说法，最后澄清是误传。本文成文于2018年初，判断房产税3年之内不会出台，维持这个判断不变。

总结起来，关于房产税的问题主要是三个：

1）房产税何时会出台？

2）如果出台，征收力度会有多大？

3）出台以后，对房价的影响有多大？

今天我们就来一一回答这些问题。

关于房产税的三个问题

1 征税成本高房产税出台“稳”字当先

首先，第一个问题，房产税何时会出台？答案是，会很慢。这不是说房产税不会出台，而是说，尽管推出房产税是税制改革的长期方向，但是短期内很难推出，更谈不上具体的时间表。最根本的原因，是房产税与现有税种的性质完全不同，条件不具备就强行征收，成本太大，税收收入也不会太多，不利于社会稳定，最终会得不偿失。

要理解征税成本，我们不妨想一下一个古老的制度，叫做“盐铁专卖”。根据史书记载，从春秋战国时期，齐国、秦国就实行盐铁专卖，为国君笼络到巨额的财富。你想想，那个时候以农业为主，地广人稀，一家一户收税很难的，主要就是向地主家收税，即便如此，刨除供养税吏的支出，净税收收入很少。所以，征税是历朝历代的一个大难题，弄不好就国库空虚，王朝坍塌。

于是，就出现了盐铁专卖制度。盐铁是每家每户的必须品，人们必须买，加一点价也必须买。所以政府就实行专卖，加一点价，有时候加了很多，收到巨额的财政收入，充实了国库。

盐铁专卖的例子告诉我们，尽管古代帝王有征税的权力，但是还是要考虑征税的成本，否则就会得不偿失。现代国家则不仅要考虑征税的成本，还要考虑社会的和谐稳定。

如果你研究一下我国目前的税收种类，就会发现有一个很大的特点，就是所有的主要税收，都是“流量税”，“存量税”占比很少。听音频的同学，方便的时候不妨看一下文字稿，看一下其中的税收种类和占比，你看一下就会发现，几乎都是流量税。为什么会这样呢？根本原因就是存量税的征税成本太高。

图一中国2016年税收结构（共计131611亿元）

所谓流量税，就是向经济活动的流量征税，比如增值税是向销售征税，公司所得税是向公司利润征税，个人所得税是向个人所得征税，那么契税、印花税是向交易的环节征收，等等。

这些税收的特点，是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入，就必须交这个税。看在这个增量的收入的份上，人们在交这个税的时候，阻力相对并不大。换句话说，流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块，交税的人还留了一大块，交税的时候体会的税收痛苦就没有那么不大。

向存量收入，也就是财产征税，是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人，没有增量的收入，向存量收入收税，相当于切分已经属于个人的蛋糕，这个时候税收带来的痛苦是很大的，征税阻力也会很大。

这个阻力会表现在各个方面。比如说，退休老职工在城市的繁华地带有个房子，房屋价值很高，可是他现金收入很少，基本就是靠退休金生活，这时候这个税怎么收？税收的官员怎么开这个口？难道你真要把他赶走，到偏远地方去住？从社会安定的角度来说，赶人走根本就不是一个选项，想都不敢想。

再比如，很多人的房子是以前单位的房改房、集资房，这样的情形很多，这样的税也是很难收的，真的使用强制力，会很不利于社会的稳定。

从刚才的讨论可以看出，大规模征收房产税，需要社会经济结构的根本性转变，现在还不具备这个条件。正因为如此，从2003年提出要征房产税，到现在已经15年了，立法的草案都没有拿出来一个。其中的困难，可想而知。

明白了这个道理之后，我们再来看看相关官员的表态，就一目了然了。

2014 年，当时的财政部长楼继伟，在《求是》杂志上撰文，指出房产税改革总的方向，是在“保障基本居住需求”的基础上，“统筹考虑税收与收费”等因素，合理设置建设、交易、保有环节的税赋。这里的要点，一是“保障基本居住需求”，二是“统筹考虑”，三是“合理设置”，都是慢慢来，不着急的意思。

到了2017年12月，财政部长换成了肖捷，他在《人民日报》上发文指出，按照 “立法先行、充分授权、分步推进”的原则，按照评估值征收房产税，适当降低建设、交易环节的税费负担。这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行，大家都知道房产税有关法律的重要性，自然会谨慎加谨慎，这个法从草案到审议，到向公众征求意见，到表决出台，到实施细则出台，还有很长很长的路要走。

我们再来看李克强总理在2018年的政府工作报告中使用的说法，是“稳妥推进房地产税立法”，还是强调一个“稳”字。

明白了这个房产税有多难收，看看前后两位财政部长以及总理的表态，你就明白这个税不是说收就收的，短期内是不会收的，至少3年内不可能。3年前的2015年我是这样说的，3年后的今天我还是这样说，再过3年之后的2021年，大概率我还会这样说。毕竟，3年很快的。

2 保障基本居住需求房产税税率不会太高

刚才说的是第一个问题，现在我们来看第二个问题，征收的力度会有多大？讲清楚第一个问题之后，这个问题其实不难回答。房产税的阻力这么大，征收的力度一定大不了。收税的力度越大，阻力就越大。最后，一定会形成一个普遍的税收减免，比如人均40平米。只有这样，才能做到“稳妥”，才能保障人们的“基本居住需求”。

关于这个税率，一定不会太高，估计在房产评估值的1%以下。你想想，统计局的城镇居民人均收入才3万多块，双职工也就6万多块，你最多让人拿出10%来交房产税，也就是6000元，相比动辄就100多万的住房，也就半个百分点？否则，整个国家的经济系统都会乱套。

关于房产税的力度，你可以看下上海、重庆房产税试点的力度。未来出台的房产税，估计和上海的力度差不多，大致就是人均减免40到60平米，税率在0.5%左右。这样一来，城镇居民的首套房是不用征税的，刚需首套房的购买是不受影响的。

3 渐进推出，力度有限：房产税不会改变房价方向

刚才说的是征收的力度，现在我们来看看你最关心的第三个问题：房产税对房价的影响有多大？其实，说清了前面两个问题，第三个问题的答案是显然的，可以用两句话概括。

第一句，既然房产税推出会很慢，推出了力度也不会很大，就不会对房价产生很大的影响。

第二句，根据以往的经验，并不是说房产税一推出，房价就会崩盘。

2011年重庆和上海的房产税试点，对房价几乎没有影响。看国外的经验，像美国、日本、香港、新加坡，都有房产税，房子还是很贵。2005年韩国为了调控房价推出了综合不动产税，也还是不能够改变房价上涨的趋势，这就充分说明房产税抑制房价的作用不可高估。

最后，房价还是供求关系决定的，在经济保持较快增长，城市化还在进行的大背景下，需求很旺的大中城市的房价，特别是好地段的房价还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市，房价上涨的空间本来就不大，倘若出台了房产税，是会有一定的影响。

4 总结

简单总结，本文集中回答了大家关心的房产税问题，结论可以概括为三句话：

第一句，房产税征收成本太高，房产税的出台一定会渐进、稳步，短期内不会出台。

第二句，房产税的征收力度不会大，一定会有足够的税收减免，保障人们的基本居住需求。

第三句，房产税对于房价有影响，但是不会很大，房价由供求关系决定，有发展潜力的大中城市，房价依然会上涨。

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