房产财富30讲摘要合集-徐远的财新博客-财新网

摘要一破除流行谬误

那些颠扑不破的真理，可能都是流行的谬误。

1. 北京房价只有纽约的一半，和东京1990年的房价差了一个数量级，泡沫证据严重不足。

2. 从供需角度看，未来北京房价会超过纽约。

3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标，要用动态修正的房价收入比，考虑未来的收入增长和收入分配。

4. 2000年以来，我国通胀低于世界平均水平，远远低于主要发展中大国，货币超发的证据严重不足，高房价的锅不能让货币超发来背。

5. M2不是衡量货币总量的最合理指标。用广义货币M3衡量的话，中美货币总量差不多，不支持中国货币超发。

6. 决定房价的是位置，不是土地。大城市核心区的土地很难增加，远郊的土地供应可以增加，但对降低城中心房价作用有限。

7. 土地财政是地方政府，开发商，买房者，银行的四方共赢的合谋。明智的选择，是加入这场游戏，不做局外的受害人。

阶段二建立一个分析框架

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度

1. 房价上涨是全球普遍现象，中国并不特殊，增速也不例外。

2. 发达国家房价增速的一个粗略公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度。

3. 后发国家房价增速的一个修正公式：房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。

4. 长期看，未来房价每年增长6%，12年翻一番。

5. 技术进步不会逆转城市化，未来的太空城市也是密密麻麻的。

6. 生育率下降和人口老龄化，不会降低大城市的房价。

摘要三厘清房产政策的底层逻辑

只关心政策是不够的，还要关心政策的底层逻辑。

1. 房产税不会很快出台，出台了税率也不会太高，对房价影响没那么大。

2. 共有产权是土地财政的新形式，投资价值不大，适合中低收入家庭，不适合中高收入家庭。

3. 租售同权加剧僧多粥少，无助于降房价。

4. 农地入市的关键，在于能否增加配套资源的有效供给，否则无助于降房价。

5. “限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调，会长期存在。

6. 限售、限价是临时性政策，可能松动。

7. 限商政策的实质，是税收安排，只可能逐步调整，大概率要补交地价。

8. 扣除通货膨胀以后的利率水平，是房价波动的真正秘密。

摘要四买房租房中的基本原则和注意事项

细节决定成败。判断对房价趋势是不够的，还要注意操作中的基本原则和注意事项。

1. 刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。

2. 改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。

3. 百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。

4. 挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。

5. 买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。

6. 因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。

7. 不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。

摘要五国际都市房价的启示

他山之石，可以攻玉。国际大都市的房价，帮助我们看清未来的方向。

1. 1990年的东京地产泡沫，是近代经济史上最大的泡沫，看不到第二名。

2. 东京地产泡沫，既有长期原因，也有短期原因。日本政府的政策失误，直接导致了一场史诗级的“金融战败”。

3. 纽约房价，有三个特点：价格高、差异大、投资回报率并不高。

4. 芝加哥贵为美国第三大城市，但是经济停滞，人口流出，房价低廉，说明决定房价的不仅仅是城市规模，更重要的是城市潜力。

5. 德国房价曾经低廉，但是金融危机以后增长迅速，低房价已经成为历史。

6. 德国历史上的低房价，原因很多，包括城市规模小，住房充足，老龄化严重，通胀低等等。这些经验很难复制，复制了也不能保证压低房价。

7. 韩国走过了从低国家到高收入的全部历程，我国的路径和韩国有很大的相似性。首尔房价，就是北京房价的一面镜子。

8. 香港房价很贵，是北京上海的2倍左右，但是依然合理，谈不上泡沫。以香港房价为标尺，北京上海还有至少1倍的涨幅。

摘要六房产投资中的坑

买对了是百年资产，老有所依，买错了就是钱坑。

1. 住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，是买的东西根本不同。

2. 住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。

3. 商住公寓的居住属性低，购买、持有和出售成本高。

4. 新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。

5. “亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞比我国早，但是都陷入“中等收入陷阱”，经济潜力和房价潜力都不突出。

6. 越南经济起飞较晚，增长空间大，可能有机会。

7. 柬埔寨和缅甸的风险太高，文莱国家太小。

8. 东南亚国家买房，要注意对外国人的限制和其他政策风险。

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