城里的房子，和月光一样珍贵。

1 因为买房，看了下地产

因为厌倦了加拿大冰冷的天气，我2009年回北大任教。刚回国的时候，里里外外的瞎忙乎，也没买个房子。到了要结婚的时候，还是没房。好在太太心宽，也不介意，只是抱怨结婚照不够美。

 

结了婚，慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶，照顾好家人，才是最大的学问。书生清谈，误人误己。

 

买房子的时候，太太让做点功课，看看房价的趋势，哪里买房更合适。倒也不难，以前在城市化问题上花过点功夫。房子的价值，无非就是城市的价值。

 

一看之下，房子的问题比想象的还要简单。

 

纵向看，这些年来城市房价的上涨，无非就是经济增长和城市化的结果，完全吻合经济规律，并无奇怪之处。横向看，中国的房价和国际可比城市相比，还有蛮大的差距，谈不上泡沫。从投资回报率的角度看，房产依然是稳健可靠的投资。加上居住的刚需，房子附加的各种功能，中国公共资源的高度聚集等等，买房的合理性没有悬念。

 

有一天晚上在楼下站桩，抬头居然看到了月光。在雾霾重重的北京，加上大家繁忙，月光是极少见到的。那一刻蓦然意识到，城里的房子，和月光一样珍贵，哪有不买的道理？

 

剩下的问题，就是在哪里买了。因为在北京工作，首套房肯定是在北京。至于地段，其实根本没得挑。北京大学处于京城西北角的海淀区，这里的新房子很少，一开盘就被买光，能排上号就不错了。至于房屋质量，北京的房屋质量都很一般，不要太挑剔，大开发商的稍微好一点。恰好碰上一个万科的盘，就买了。

 

买房之后，也就没再关心这事。从学术的角度，中国的房子实在没有研究的必要，一切都过于简单明了。城市居民要改善居住，农村居民要进城，加上中小城市居民要往大中城市迁移，另外很多人要买多套房，买改善房，房子哪有不涨的道理。

 

 

2 约束条件下的“极度”理性

 

到了2015年，大城市房价开始猛涨，涨价风从深圳开始，向其他城市蔓延，引起了又一轮对房地产价格的“全民热议”。据说，神州上下，没有哪个饭局不讨论房子的问题。

 

从趋势上讲，这完全符合事先对房价趋势的判断。从周期上讲，这无非就是之前两年的悲观情绪开始消退，然后股市、债市的投资机会开始消退，资金重新开始关注房产。所以，这一轮房价的上涨，并没有什么奇怪的地方，依然没有什么研究的必要。

 

只是，房地产问题社会关注度很大，很多人认为中国房价有泡沫，朗润园要开个小会讨论下，黄益平老师问我可不可以发个言，我自然从命。稍微做了点功课，找点数据画了几张图，简单说了基本观点。大意就是，房价上涨有坚实的基本面支撑，中国房价高度理性，谈不上泡沫。

 

当时用了一个表达，叫做“约束条件下的极度理性”。“极度”这个词显得有点过头，多少有点“语不惊人死不休”的味道，但是当时仔细看了数据，确实有足够的证据。

 

首先，房产投资回报率明显高于长期债券。考虑到经济还会继续增长，以及房产的抗通胀功能，房产回报率比长期债券的回报率不是高了一点点，而是高出很多。单凭这一条，就足以说明房价并没有泡沫。

 

第二，看了看不同城市之间的房价差异是否合理，发现简单的供求关系就几乎完全解释了大中城市的房价差异。当时跑了个简单的回归，被解释变量是35个大中城市的房价，解释变量包括城市规模，职工平均工资，服务业占比，流动人口占比，人均住宅销售面积，人均住宅供地面积等几个变量，发现这些简单的经济变量，就可以解释房价差异的四分之三以上。

 

考虑到数据中的各种噪音，这么高的解释力大大超出了我的预期。说实在的，在对数据质量的担心之下，一开始我觉得40-50%的解释力就不错了。换句话说，我愿意把50%的解释力当作100%，剩下的50%归结为噪音。这样看的话，城市间的房价差异，已经完全被解释了。剩下的，可以归结为各种各样的误差和遗漏。“约束条件下的极度理性”中的“极度”这个词，就是看到这个结果之后想到的。

 

第三，看了看国际的房价经验，发现中国的房价上涨在全球范围内看，毫无特殊之处。很多国家在经济快速增长的过程中，都经历过快速的房价上涨，发达国家和发展中国家都不例外。比如说，从二战结束到2016年的70年间，14个发达国家的房间年均上涨6.6%左右，这是个很快的增速，直接导致房价累计上涨90多倍，扣除物价因素还有4倍多。

 

进一步，考虑到发达国家城市化水平在战前已经很高，房价增长主要是经济增长所致，里面没有太多城市化的贡献，这样的增速就更加令人惊异。而中国还有大规模的城市化正在进行，以及还需要进一步的城市化，房价增速就更加可以理解。

 

基于上述三个考虑，我国的城市房价，是极为理性的，谈不上泡沫。综合计算的话，还有很大的上涨空间。所以，当初才用了“约束条件下的“极度”理性”这样的表述。

 

3 约束条件是什么？

 

刚才说的是房价“理性”的部分，那么“约束条件下”这个前缀是什么意思？这个前缀，并不是随便加的，而是考虑一些现实中讨论的情况，其实很难改变，比如说房产税，再比如说土地供应。

 

第一，房产税出台会很慢，出台了也会有很多的减免条款。从2003年提出房产税到现在，依然在立法讨论的阶段，这是有深刻的原因的。你看，大量的房子是非商品房，带有福利分房的性质，比如很多单位的房改房、集资房，对这些房子征税的阻力会很大。比如说，很多人退休了，或者快要退休了，房子是单位集资房，位置很好，价值很高，但是现金收入来源只有养老金，你让这些人怎么交房产税？难道真要把这些人赶走？现实的阻力之大，想都不敢想。

 

所以，如果真出房产税，征收的对象只能是商品房，而恰恰是这些人，已经交过了一次巨额的土地出让金。再交一次房产税，于情于理都有点拗口。可以想见，如果一定要出，一定会像上海或者重庆试点的那样，增加大规模的税收减免，比如人均40平米以内免征，照顾大多数人的基本利益。这样一来，征税的力度就大幅降低了，对平抑房价的效果也会很小。

 

从证据上看，上海和重庆2011年开始的房产税试点，对抑制房价的作用很小，几乎可以忽略不计。韩国在2005年加重了房产税（综合不动产税），但是之后房价的趋势依然是上涨的。所以，对于房产税抑制房价的作用，不可过于高估。房产税固然可以增加房产的持有成本，抑制房价，经济增长和人口聚集还会带来房价上涨的压力。最后的房价变化，还是要看哪一方的力量更强。因此，并不是房产税一出，房价就会崩盘。你看很多发达国家都有房产税，房价照样不改长期上涨的趋势。

 

而且，房产税涉及到整个税制体系的改变，乃至整个社会治理结构的改变。真的要征，必然要做很多的调整。

 

第二，大幅度增加城市住宅供地，难度非常大。

 

很多人认为，城市房价高，是供地不足导致的。这个观点猛看有道理，但是背后的细节需要推敲，至少有三点需要注意。

 

首先，中小城市的供地一直不是问题，可是房价还是涨了很多，说明对于供地少的批评，最多可以用在大城市身上。你看小县城的核心区，涨价也是很厉害的，说明决定房价的不是供地，而是位置。在远郊区增加一块地，对降低房价几乎毫无作用，无非是增加了通勤的成本，长期看是低效的。在市中心增加一块地，才能增加房屋的有效供给。而且问题恰恰在于，市中心的土地增加，是很难的。

 

其次，城市越大，增加供地的难度越大。观察过的人都知道，城市土地的利用效率，可以大幅提高，这个几乎没有疑问。问题在于，操作的难度很高。我自己在深圳专门做过调研，前后呆过两个月以上，也在北京开车钻过很多巷子，知道大规模的城中村，改造空间很大。问题是，这些改造谈何容易？拆迁补偿的成本越来越高，高到改造的动力越来越小。加上交通、消防、供水、供电、环卫、绿化等等各方面的协调和管理成本，核心区增加住宅供应会非常难，非常慢。这就意味着，目前要把核心区的住宅供应当作基本给定的常数。考虑到房子位置的不可替代性，这几乎意味着好地段的房子数量就是给定的，价格是一定会上涨的。

 

第三，批评土地出让金的说法，其实没有意义。说白了，土地价格是房子价格拉动的，而不是相反。土地出让金这么高，开放商还是愿意买，无非是房价更高，覆盖地价之后还有很多的利润。认为土地价格推高了房子价格，是对价格形成机制的误读。关于这一点，我在《房价、地价、地票价三问》一文中，有更详细的阐述。

 

进一步，在目前的财政税收体系下，土地出让金有其历史的合理性。土地出让是一种基础设施融资模式，没有土地出让制度，筹集那么多的建设资金，谈何容易。一个相关的问题，是关于工业用地，特别是工业用地低价的“扭曲”。很多人以为，工业用地地价太低，工业用地占比过大，是城市房价高的一个重要原因。这句话本身没有错，可是这种情况很难改变。究其原因，这是和我国的财政税收体系，乃至工业发展模式联系在一起的。工业地价低，其实是为了招商引资，用未来的税收这一长久收入替代一次性的地价收入，是一种短期和长期之前的取舍。所以，想要改变这个体系，就要同时改变经济增长方式和财政税收体制。

 

我不知道这有多难，我只知道这很难很难。想明白了这一点，我就不再随便对土地制度问题发声了。有一句话叫做“改革进入深水区”，说的是现在各方面问题盘根错节，看似简单的问题，也是牵一发而动全身的。不全面掌握信息，不做系统研究，不做沙盘推演，往往是下笔千言，离题万里。

 

不谋万世者，不足谋一时；不谋全局者，不足谋一域。中国的事情，向来如此。

 

4 分化元年

 

2016年的时候，还注意到一个新的情况，就是我国房价结束了同涨同落的时代，大中小城市的房价开始分化。这一看似很小的变化，包含着丰富的信息。

 

从1998年住房商品化改革，一直到2013年，我国大中小城市房价的增速差不多，呈现“同涨同落”的局面。换句话说，之前买房子，不用挑城市，哪里的房子都涨。2013年之后，不再是这样，房价格局改称为“大城市大涨，中城市中涨，小城市基本不涨”。到了2016年“十一黄金周”以后，出台了史上最严厉的调控政策，大中城市房价涨幅被严厉控制，有区位价值的小城市的房价才开始补涨，但是幅度依然非常有限。所以，2013年，被称为“房地产分化元年”。

 

这一分化背后的含义，不可低估。房价是城市发展潜力的集中体现，是万千居民用自己的钞票在投票，从以前的同涨同落，到现在的大中小城市分化，说明人口流动的方式已经变化。数据上看，2013年以前大中小城市都有人口流入，2013年以后只有大城市还有显著的人口流入。人口流动的背后，是就业机会。这说明经济增长的模式已经发生变化，大中城市成为经济增长的主发动机，城市化已经代替工业化，成为经济增长的基本驱动力。

 

从数据上看，出现了经济增速的“三个反超”：大城市反超中小城市，服务型城市反超工业型城市，消费主导城市反超投资主导城市。这三个反超，说明工业主导的时代已经过去，城市主导的时代已经到来。这一点，到了2016年已经清楚。

 

2013年这个关键节点的出现，其实是和经济政策密切相光。新一届政府上台以后，可以继续刺激经济，也可以减缓刺激力度，现实中选择的是后者，这样经济增速就持续下行。“潮水退去，水落石出”。靠刺激的经济增长下去了，不靠刺激的经济增长就会显现出来。大城市里的服务业、消费行业，在经济下行中也会稳健增长，在下行中就慢慢显现出来，成为经济增长的稳定器。

 

看清了这一点，结合对经济发展和城市化的研究，判断大城市的房价还有很大的空间。

 

5 城市的车票

 

参与讨论多了，才知道对于房价的观点，差异真的很大，认为中国房地产存在泡沫的不在少数，应该说是多数。素未谋面的任志强先生，一直看多房产，可能是与我观点最为接近的人。

 

不过，我向来不愿与人争论，慢慢也就淡出了讨论。对我来说，这个问题早已清楚了。只是身边的学生和朋友，知道我不乱说话，还是会问我对房价问题的看法。

 

陈戴希是唐涯的学生，聪明伶俐。2016年在纽约大学访问，2017年初从美国回来，开口问的就是买房问题。我的回答很简单，如果我去年看多房价，今年看空房价，我还有信用吗？你还需要问我吗？

 

戴希接着问应该在哪里买，当时戴希博士没有毕业，没有北京户口，一线和核心二线城市大多严格限购，就建议去中山或者东莞买。珠三角这个区域的发展潜力很大，长期看这里的增长潜力不可限量，大面上看这里买房不会错。我自己也一直想去珠三角买个房子，只是执行力太差，这两年事情又多，就一直拖着。

 

当时打了个比方，中国经济就像快速前进的列车，一个个大中城市就像是一节节车厢，买房就像是买票上车，买不起豪华卧铺，不妨先买张站票，免得被列车抛下。

 

这个比方背后，是对中国经济的一个相对乐观的判断。尽管经济从2010年已经开始减速，现在的经济增速依然是很快的。对中国这样的大国而言，保持3%以上的增速就已经很快了，何况现在还有6%以上，其实是很快了。加上地域之间的不平等，人口从农村、小城镇、中西部向城市特别是大中城市的转移，加上过去20年间积累的技术储备，中国经济发展的潜力还是很大的。

 

“上车”这个比方，还针对买房时的一个误区，就是买房子这么大的事情，要避免折腾，要力争一步到位。这想法固然美好，但是对于很多年轻人来说不现实，容易错失良机。买不起心仪的大房子，不妨买一个小一点、便宜一点的，否则会越来越买不起。先上车，才能与城市的列车一起前进。

 

6 你眼中的未来

 

虽然争议很多，但是房子的问题其实真的很简单，简单到几乎不可能错。古希腊有句话，叫做唯有简单，才有可能正确。我是把事情弄到极简了，才敢讲这句话的。总结起来，无非两句话。

 

第一句，中国城市的房价增长，真的没有超出常识的部分。之所以人们对房价有那么多误解和抱怨，更多是不适应房价的过快增速。政府对于房价的调控，也更多是从增速的角度，而不是房价水平的角度。

 

第二，房价增速快，是有简单而又坚实的经济学基础的。资产价格是对未来收入的提前反应，这个反应的速度远快于收入的增长速度，也快于人们意识的调整速度。当更多的人慢慢明白这一点，对于房价的争论就会慢慢平息。这世界不曾为任何人而改变，我们能做的就是尽快看清形势，适应形势。

 

说完了简单的部分，说一点稍微困难的部分。房产价格，和所有资产价格一样，是对未来资产能够带来的收入流的反应。对于这个收入流的判断，是有点难度的，需要一个靠谱的分析框架，以及对现实情况的大致准确的把握。看多还是看空，取决于你眼中的未来。

 

终究，倘若你对中国的前景乐观，就该买。倘若对中国的前景不乐观，就不该买。房子的事情，就这么简单。

 

现实中的很多分歧，其实来自于对未来的判断。因为未来还没有来，大家的观点差异会很大，也没有办法统一。

 

我的看法是，尽管我们的经济发展和社会变迁中存在很多问题，中国经济的大河，依然会蜿蜒前行。中国经济已经基本完成了初步的工业化，又恰逢信息技术的基本成熟和落地应用，技术进步的步伐不可阻挡。中国已经形成的大市场，和依然存在的巨大潜在市场，是技术进一步进步的温床。这一点，决定未来中国和世界的基本格局。

 

我对未来的乐观，还基于对代际更新的理解。我国的80、90一代，最大的已经38岁，最小的也已经18岁，他们已经慢慢占据社会生活的主舞台。和过去的人相比，他们的物质基础更好，知识储备更丰富，对世界、对未来、对科技的理解更深。我相信人类的进步，终究是思想的进步。因此，我相信80、90后主导的中国，有更加美好的未来。倘若如此，买房吧。

 

我们学习历史，是为了知道历史没有常形。

 

是为序。