一  

房价收入比问题

类似这样的问题还有很多，说明房价收入比的概念是深入人心的， 毕竟有收入，才能买房，没有收入的支撑，高房价就是虚高。

这个概念确实非常重要，但是在房价收入比的计算问题上，很多人犯了一点错误，错在哪里呢？错在“收入”的计算上。现在的房价不应该和现在的人均收入比，而是应该和“未来的中高收入阶层”比。 这里我敲一下黑板，提醒大家注意，“收入”前面，加了“未来”和“中高”两个限定语。

加“未来”，是因为目前房价是对未来收入的反应。举个例子。你要看好一个股票，觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长，你不会等到未来再买，而是现在就买，你不买别人就会买，大家一起抢着买，股价就被买上去，你晚一步就买高了。这样一来，股票的价值就会涨上去。所以，现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应，不是因为现在的盈利水平高，而是因为未来的增速高。

房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行，人口大规模往城里走，未来还有好几亿人要进城，挡也挡不住，赶也赶不走，人们克服各种困难往城里聚集，特别是往大城市聚集。进城之后，人都要住房子啊，房子需求还很大。所以，中国的大城市，就像是盈利增长稳健的大公司，这个盈利大家都看到了，于是就开始买这个“公司”的股票，这个股票就是房子。这个逻辑，很多人都看到了，早看到的，早就买了；晚一点看到的，也买了。越来越多的人看清楚了，就把这个价格买上去了。大城市房子贵，就是这个道理，就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价，是对未来收入提前反应。 

第二个约束条件是“中高收入”。为什么要在“收入”之前加上“中高”呢？因为未来不是所有人都买得起房子的，中高收入阶层才买得起房，其余人要租房住。比如说，纽约、东京、香港、首尔这些大都市的租房率都很高，分别为68%，54%，55%，60%。所以，超过一半的人是要租房住的，总体看起来就是，中高阶层住自己的房子，中低收入租别人房子。所以，房价收入比中的收入，应该是高收入阶层的平均收入，不是所有人的平均收入。

那么未来的中高收入多少呢？我们来举个例子，简单框算一下。 比如说北京，现在北京普通的家政阿姨、快递小哥的收入是六、七千，好一点的更高，有学位，有几年工作经验的年轻人，月收入通常在2万以上，一年就是24万。每年增速按照8%计算，10年后就是52万，夫妻两个就是104万，这还是1年的家庭收入，现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说，现在的房价和10年后中高收入比只有7倍，一点都不贵。 

所以，加了“未来”“中高”这两个限定条件，你就会发现现在的房价收入比并不高，也就是说相对于未来的收入，今天的房子并不贵。刚才的计算并不复杂，但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。我建议你拿出计算器演算一下，加深一下理解和感受。

说到这里，你可能还是有疑问：老师，为什么其他国家的房价收入比很低，而偏偏我们这么高呢？

这个其实不难理解，就是我们目前的收入水平低，预期收入增速比较快，因此房价收入比高；而美国、日本这些国家的收入水平已经很高，所以收入增速慢下来了，因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长，这个房价收入比，就会很高。

所以，一个城市房价收入比高，不一定说明那个城市房子贵，很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低，不一定是房价低，更可能是那个城市的增长潜力低，收入增速慢。比如很多二、三线城市或者三、四线城市，房价收入比也不高，只有十几倍，甚至更低，其实就是因为这些城市的发展潜力没有那么大。

我们国家的大城市，特别是一线城市和一些核心的二线城市，它的房价收入比特别高，就是因为这些城市的增长潜力好，未来收入增速快。

简单来说，房价是对未来收入的提前反应，房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力。

二 

三四线城市买房问题

你在思考这个问题的时候，要把握好以下几点：

首先，你还是要根据我们讲的八大要素，对你这个城市的潜力进行判断。中国人口基数大，总人口是美国的4倍多，需要更多的大中型城市。在城市化进一步推进中，并不是只有一线城市才能聚集人口，很多城市在人口竞争中都会取得一席之地。比如说，杭州、成都、郑州、武汉等，大概率会形成地区性的中心城市。再比如，长三角、珠三角的一些中小城市，比如东莞、佛山，由于区位优势和工业基础，也有潜力形成有特色的大中城市。所以，你要对自己所在的城市进行仔细分析，看清发展的潜力。

其次，你还要明白，不是所有的城市的房产都有投资价值，你在使用八大要素筛选之后，有可能会发现你所在的城市并不具备投资价值。

举个例子，你可能知道中国地理上有一条分割线，叫做胡焕庸线，大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45°斜线。这条线的东南侧，人口稠密，降水充沛，这条线的西北侧，则是地广人稀，经济活动也不活跃。 奇妙的是，从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来，线两侧的人口比例几乎不变的。东南半壁土地面积占36%，居住着96%的人口。西北半壁土地面积占64%，居住着4%的人口。东南侧的人口密度，是西北侧的42倍。

你看这条线，这么多年过去了，两侧的人口比例这么稳定，说明背后的人口分布规律是稳定的。那么在将来，东南侧还是人口稠密，西北侧还是地广人稀，所以西北侧的城市，投资潜力不会太大。如果你所在的城市在这条线的西北侧，买房投资的话要仔细斟酌一下。

第三，我们在之前的课里讲过，投资是多方面的，除了房地产，还有很多投资工具、理财产品、基金等等，都可以有不错的收益。香帅以前给你讲过如何购买货币基金，下周开始给你讲如何挑选各种基金。只要掌握基本的一些方法，都会获得稳健的收益。

最后，我还想强调一下，投资自己和家人，是最重要的投资。一些落后地方的年轻人，不妨考虑到发达地方的城市里发展，只要勤劳肯干，城市里总会有机会，既提高了收入，也积累了技能，开拓了眼界。长期看，这是最好的投资。

三

人口结构问题

这也是个典型的似是而非的问题。问题看起来很有道理，其实欺骗性很强。很多人可能给你讲过中国的代际人口结构，一般会提到一个“倒金字塔结构”，就是一个孩子，对应父母2人，祖父母4人，可以继承很多房子。听起来很有道理对不对？ 可是，我们以前的课上强调过，决定房子价值的，有三个因素，分别是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白这个道理，就不会再泛泛而谈房子的价格，而是谈“哪个城市的房子”，“什么位置的房子”。

如果你看未来的发展趋势，就会发现未来几十年，人口总量在略微增长之后，就会平稳，然后下降。但是呢，人口的分布会变化，一些城市的人口会减少，另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌，后一类城市的房价会继续上涨。所以，老龄化、生育率的因素，并不是绝对降低房价，而是降低部分地区的房价。下次别人和你谈房价的时候，你一定要问：哪里的房价？

好了，时间的关系，今天的问答就到这里。房地产是个复杂的问题，涉及到社会经济发展的方方面面，大家有不同的观点是很正常的。希望通过「得到」房地产系列，打开了你考虑房价问题的思路，对你的购房决策有所帮助。

本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成。