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房价分化的故事:房子不仅仅是房子

2013年以来,我国房价发生一个结构性变化。大中小城市的房价,由以前的“同涨同跌”,转变为“大城市大涨,中城市中涨,小城市小涨”。房价分化背后,是人口流动规律的变化,反映了亿万人的选择。
 
前文说到,我国经济增长的新动能已经浮现,大城市主导经济增长的时代已经到来,分水岭在2013年。关于这一点,我们在产业结构上也看到了支撑,表现为服务业的加速发展,以及服务型城市和消费型城市的经济增速的反超。
 
宏观的问题都有微观的表象,在本文中我们寻找微观层面的证据。房地产是国民经济的支柱产业,很多宏观现象在房价上有所反应,大家对房价也都很关心,因此我们来看看房地产市场的情况。
首先来看这张房地产价格的图(图1)。这个图是从2010年以来,我们国家一二三线城市房地产价格的累计增速,我们把2010年6月的价格标准化为1,最上面的1.96意味着一线城市房价从2010年6月到2017年8月涨了96%,几乎翻了一倍。二线城市涨了40%,三线城市涨了21%。一个很直观的结论就是一线城市涨得比较快,二线城市涨得比较快,三线城市涨得很慢,几乎没有什么增长。2016年下半年以来,三线城市才开始涨得比较凶,这跟2016年国庆以来出台的严厉的房地产调控政策有关。由于政策上严控一线、二线城市,限购、限售、限贷,导致一二线城市的房地产需求被暂时抑制,有潜力的、大城市附近的三线城市开始往上涨。
 
所以,2013年是中国房地产市场的分化元年。2013年以前,买房子随便买,买哪里都赚,赚得都不少,差异不太大。2013年开始,买房子就不能随便买了,买对了,能涨很多,买错了,不仅不涨,还会掉下来。比如,2014年下半年和2015年,二三线城市的房价没有上涨,跌了一点。但是一线城市几乎没跌,而且从2015年夏天开始,还开始涨了,而且涨了很多,速度很猛 。
 
那么,分化的原因是为什么?背后藏着什么道理?房地产这个事情,宏观上有一个大词叫“国民经济的支柱产业”,微观上一个小词叫“家庭财富的最主要的组成部分”,宏观、微观上都很重要,对国计民生都很重要。
 
房地产价格是一个地区、一个城市的经济活力的最重要表现,是一个地方经济增长潜力、人口吸附能力、社会进化动力的最重要指标。房价涨说明这个地方好,吸引人,很多人买房,所以价格才涨,因此这个指标的背后,是居民用自己的钱在进行投票。从这个角度看,这个指标比你想到的很多指标,比如收入、学校、医院、道路等等,都要好,因为这些指标只看某一方面,而房价反应诸多方面,包括很多很难测量的方面,比如商业文化,市场环境,做生意难易程度,政府服务的质量等等。
 
从这个角度看,房地产价格是人们选择的结果,是一个地区深层经济力量的表象。因此,我们需要进一步深究房价变化背后的力量。
我们来看一组数据,看人口流动的趋势。图2显示的是2004-2012和2013-2015两个时间段不同规模城市人口的年均增速,前面一段时间是2004到2012年,后面一段是2013到2015年。这张图画的是我们国家287个地级市和地级以上城市的人口变化,都是用的户籍人口。在2004年和2013年,我们把这287个城市按照经济规模分成6组,然后看六组城市的平均人口流入速度。
 
可以看到,2013年以前,每一组城市的人口流入速度是差不多的,如果画一条趋势线的话,基本是平的,大城市稍微快一点,但是并不显著。2013年以后,人口流动的规律发生了根本性的变化。特大城市和大城市人口持续流入,其中特大城市明显加速,每年流入速度翻倍,大城市虽然还在流入,但是也已经显著减速了。相比之下,其他城市已经基本没有人口流入了,甚至出现了人口流出。
 
所以从图2看,我国的人口流动规律,已经发生了根本性的变化。2013年以来城市房价的分化,并不是什么奇怪的现象,而是与背后的人口流动方向的变化是一致的。
进一步,我们还有一张更直观的图,来显示为什么大城市的房价增长快。图3 比较了几个典型省份的人口增速和该省核心城市的人口增速,比如广东和广州,江苏和南京,福建和厦门,人口增速是2005年到2017年的增速。图3显示的是,各省的总体人口增速并不快,12年累积平均不到一个百分点,但是核心城市的人口增速很快,像厦门、合肥的累积增长都超过70%,广州超过50%,南京,杭州,武汉,长沙,成都等城市都超过20%。
 
简言之,核心城市的人口增速,远远超过所在省份的平均人口增速,两个速度明显不在一个数量级上。从2005年到2017年,全国人口从13亿增长到13.9亿,累积增长7%,每年增长不到0.6个百分点,各省的人口增速大约也是这个水平。但是核心城市的人口却快速增长,背后的原因是人口向核心城市的快速聚集。也就是说,村镇上的人口,小县城的人口少了,因为很多人到大城市去了。从这个角度看,2015年以来的房价上涨,集中在核心城市,一点也不奇怪。
 
人口流动趋势的变化,代表了亿万人对于未来趋势的判断和选择,代表了强大的经济自发力量,不可以忽视,更不能强扭。
 



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