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房产财富丨做时间的朋友

房产是争议很大的话题。迄今为止,时间站在我这一边,分析判断都经受住了时间的考验。如果你和我一样,相信数据和逻辑的力量,努力去除情绪的干扰,那么做时间的朋友,随着时间一起增长。
 
你好,我是北京大学徐远,欢迎来到我的房产课。今天是课程的最后一讲,我们做个简单的课程总结,提炼一下基本要点。
 
喜欢听音频的同学,方便的时候可以看一下文字稿,里面给了一个课程表。不算今天的总结,这个课程一共42讲,分为9个部分。
 
第一部分包含5讲,澄清了一些流行的谬误,比如我国房价存在严重泡沫,就像日本1990年。其实,只要看了历史数据,做一下简单比较,你就知道这显然不对。北京现在的房价,只相当于东京1990年的1/16,至少差了一个数量级。再比如货币超发推高房价,土地财政推高房价,等等。这些观点很流行,但是很多地方经不住推敲,与经验事实严重不符。在这些似是而非的观点的影响下,很多人买房的时候很犹豫,耽误了上车的时机。
 
第二部分包含5讲,在前一部分破除错误的观点以后,在这里我帮你建立一个正确的分析框架。全球范围内看,房价上涨是普遍现象,我国的房价上涨完全符合一般规律,既不特殊,也不例外。长期看,房价上涨有一个简单的公式:
 
房价增速=经济增速+通货膨胀+城市化速度。
 
这个公式完全可以解释我国的房价增速。根据这个公式,估计未来十几年我国房价每年增长6%,12年翻一番。到了2030年,大中城市的房价会翻倍。十几年后回头看,今天的房价很便宜,就像现在我们看十年前的房价很便宜一样。
 
在这一部分,我还给你分析了技术进步和人口因素对于房价趋势的影响。技术进步会增加城市的承载力,帮助建设更加美好、宜居的城市。技术进步不但不会逆转人们向大城市聚集的趋势,还会因为承载力的增加,使得聚集的程度更高。
 
生育率下降和人口老龄化,会对社会结构产生很大影响。对于房价而言,人口总量的增速下降和慢慢减少,是一个不利的因素,对中小城市的影响尤其大。但是也要看到,预期寿命延长,家庭规模变小,都是增加住房需求的。总体上看,在可预见的将来,比如10年、20年之内,人口因素只会推高大城市的房价,不会降低大城市的房价。
 
第三部分,我们分析政策因素。房地产市场是受政策影响很大的市场,政策因素需要仔细分析。我们分析了一些重要的政策,包括房产税、共有产权、租售同权、农地入市、限购、限贷、限价等等。
 
总结起来,重要的结论有七条:
 
第一,房产税不会很快推出,推出之后,税率也不会太重,对房价影响不会太大。
 
第二,共有产权是土地财政的新形式,会长期存在。未来的城市住房供应格局,是三足鼎立,商品房、共有产权房、廉租房,共同存在,分别满足中高收入、中低收入、低收入阶层的住房需求。
 
第三,租售同权、农地入市政策,因为不会增加房屋的有效供给,特别是不会增加配套资源(比如学校、道路等等)的有效供给,不会降低房价。
 
第四,限购、限贷政策,和“房住不炒”的政策基调,是基本一致的,会长期存在。
 
第五,限价、限售政策,是临时性政策,未来可能会有变化。
 
第六,限商政策,根源在于税收制度的安排,在特定的情况下,有可能通过补地价的方式得到放松。
 
第七,货币政策,作为宏观调控政策而不是单纯的房地产调控政策,对房价的短期波动有重要的影响,是房价短期波动的真正秘密。这是因为货币政策影响实际利率,影响人们的存钱决策。实际利率太低的时候,人们会把钱拿出来买房子。这个“存款搬家”,也就是人们的钱在储蓄存款和房产之间的转移,是影响房价波动的最重要因素。
 
第四部分,我们讲解了一些实际购房操作中的注意事项,比如刚需买房的“先上车原则”,“稀缺原则”,付款安排中的“多用贷款,用长期贷款”的原则,租房中的“便利原则”,挑选城市时的“八大要素”等等。
 
在这一部分,我再次给你强调了住房的“资产价值”。比如,改善住房,不仅是改善居住条件,也是改善财务状况。再比如,养老买房,不仅是买房孝敬父母,也是“百岁人生”的一份养老保障。在帮你认清房产的资产价值以后,我给了一个城市清单,告诉你哪些城市的投资价值最大。
 
第五部分,我们看了主要国际大都市的房价情况,包括东京、纽约、首尔、香港等等,发现房价都很贵,投资回报率也不高。全球范围内看,大城市房子贵,是个普遍现象,接受这个事实,认清客观规律,有利于我们作出正确的、明智的决策。
 
在这一部分,我重点分析了日本、美国、德国这前三大发达经济体的房价。有一些重要的发现,需要注意:
 
一、日本:日本在1990年的确发生了严重的泡沫,这个泡沫造成的影响,直到2003年才消化掉。日本泡沫的原因很多,包括长期原因和短期原因,长期原因包括经济增长,日本企业的竞争力很强,短期原因包括日元快速升值和当时日本的低利率。
 
在日本泡沫吹大的过程中,日本政府的政策,负有直接的责任,可以说是一手放大了泡沫,然后又把泡沫刺破,留下一地鸡毛。比较今天的中国和当时的日本,看起来中国政府已经吸取了很多日本的教训,采取措施抑制房价的过快上涨。目前看,中国地产总体上没有泡沫,也谈不上泡沫破灭。
 
二、美国:美国大城市的房价很贵,纽约很贵,大约是北京上海的2倍,洛杉矶、旧金山、波士顿也很贵,但是也有例外。芝加哥是美国第三大城市,房价就很便宜,和南京、合肥这样的城市差不多。
 
芝加哥的房价便宜,原因是芝加哥的经济停滞,人口流出。芝加哥在高科技行业的竞争中没有能够占据优势,气候也不太好,是城市慢慢衰落的重要原因。芝加哥的经验表明,决定一个城市房价的,不是这个城市的过去,而是这个城市的未来,是这个城市的未来发展潜力。
 
三、德国:德国的房价曾经很便宜,但是2012年以来增长迅速,低房价已经成为历史。德国历史上低房价的经验,自己都不能保持,其他国家更难复制。早点放弃既要经济增长,又要房价低的幻想,有利于作出明智的选择。
 
第六部分,我们分析了房产投资中可能存在的一些坑。
 
对于商业地产,要注意商业地产的限制比住宅多很多,商业地产的土地,有固定的到期期限,到期了延长成本会比较高,这个住宅是很不一样的。另外商业地产的舒适程度低,融资成本高,持有成本高,也是不利条件。
 
对于东南亚房产,东盟十国的绝大多数国家,都没有太大投资价值,越南是个可能的例外。越南是世界第15人口大国,胡志明和河内两个大城市规模已经很大,如果经济能够继续增长,房价的潜力也会很大。但是必须同时强调的是,越南的经济起飞,并不是板上钉钉的事情,是有风险的。买越南的房子,并不是普通家庭的安全资产配置,而是更像风险投资,可能有高回报,但是也要承担高风险。
 
对于共有产权房,虽然看起来便宜,但是因为位置较偏,配套较差,而且只能卖给有共有产权房资格的人,投资价值相对不大。而且,共有产权房还占用商品房名额,影响以后买房。因此,有条件的家庭,如果能买商品房,还是直接买商品房。实在买不起商品房的,再考虑共有产权房。
 
第七部分,我们进一步讨论房产交易中的一些问题,澄清一些流行的误区。
 
针对投机炒作推高房价的观点,我们不妨问一下:有多少人有本事炒房子?其实,房子的交易成本很高,炒作的成本很高,既需要资金,还需要看准,还需要能够快进快出,操作起来很难的,很少有人能炒房子,对房价影响不大。现实中很多人看准了房价趋势,持有多套房子,用来保值增值,是典型的投资行为,不是投机炒作。
 
现实中,还有些人认为,我不买房,也不卖房,只有一套自住,房价涨跌与我无关的的说法。这种说法看似有理,其实只要明白房价涨跌影响我们每个人的财富总量,并进一步影响我们的消费、储蓄,影响我们抵御风险的能力等等,就知道这种观点其实不对。其实,我们每个人,都可以看作一个资产组合。这个组合里最重要的资产,就是我们自己,然后是房子,股票,债券,存款等等。我们每个人的一生,都是一个资产组合管理过程。从这个角度看,你就不会认为房价涨落与你无关了。
 
在这一部分,我们还比较了房产和地产股的异同。现实中,很多人买不起房子,或者因为没有房票没法继续买房子,可能会想买地产股替代买房子。这种想法很直观,但是也有问题。从价格波动上看,房子和地产股很不一样,房价很平稳,股价波动很大,而且二者的波动很不同步。从长期回报率上看,房子超过地产股一倍左右。所以,房子和地产股的资产属性是很不一样的。但是呢,大城市的房子和大地产商的股票,长期平均回报率差不多(不考虑租金收益)。
 
在接下来的第八部分,我们讨论房产定价中的一些问题,重点是高房价的决定因素。看一下全球大都市的高房价,我会明白,高房价不是普通居民的平均收入决定的,而是富人的数量和财富水平决定的。比如说印度的孟买。印度还是个很穷的国家,人均收入只有我国的五分之一多一点,但是孟买聚集着印度的富人和精英,孟买的房价就很贵,比肩北京上海。再比如,像摩纳哥,香港、纽约、伦敦这些房价很贵的地方,也都聚集着大量的富人,是这些人推高了房价。据统计,平均而言,富人把超过40%的资产,配置在房子上。
 
进一步,富人为什么喜欢买房子呢?其实是因为房子的回报率高,而且安全稳定。根据一份最新的学术研究,在过去100多年的时间里,从1870年到2015年,房产的回报率是最高的,比股票高出两个百分点。这样看来,富人喜欢配置房产,就非常容易理解了。
 
在最后的第九部分,我们来讨论高房价的危害。有一种观点认为,高房价伤害了实体企业。这种观点听起来有道理,但是也有片面的地方。过去20年,房价,工资,和经济增长的速度差不多的,房价上涨是经济增长和收入增长的结果。房价上涨和实体企业经营,是互为因果的关系。一个城市只有实体企业好,人们的收入增长,房价才会大幅增长,否则房价不会涨的。当然,房价上涨以后,会对附加值低的企业形成压力。一个解决办法,是在大城市附近建设中小城市,接受大城市转移出来的低附加值的产业,实现协同发展。这种模式,在发达国家也很普遍。
 
所以说,高房价推高实体企业成本,虽然不能说错,但是有失片面。低附加值企业从大都市迁移出去,是城市产业升级的正常现象。
 
高房价的真正危害,不是推高实体企业成本,而是拉大了财富差距,造成不良的连锁反应。比如,后入职场的年轻人,因为财富积累少,买不起房,而不堪重负。年轻人有限的资源在职场发展、恋爱、结婚、生子中间分配,就会推迟恋爱和结婚,降低生育率。这一点,在先后经历过房价快速增长的东亚地区,比如韩国、台湾、香港、澳门,都有明显体现。城市和国家的未来,都依赖于年轻人的成长,我们无法想象挤压年轻人的后果有多严重,更无法想象把年轻人挤走的城市,会是什么样子。高房价对于年轻人的挤压,才是真正的危害。从这个角度看,对房价进行调控,防止房价增速过快,是完全有必要的。
 
这个房产课程,暂且就到这里,目前是42讲。尽管已经很长,但是依然不能穷尽房产问题的所有方面,肯定还有很多因素没有讨论到,很多问题没有覆盖到。我只希望能为你澄清了一些流行的谬误,建立了一个分析的框架,为你思考房产问题提供了不同的视角,打开了思路。如果能做到这些,对你的思考和决策,会有一定的参考价值。将来我有新的研究成果,也会继续分享出来,继续帮你看清未来。
 
房子不仅是商品,同时具有天然的金融属性,是家庭财富的最重要载体。房价不仅是房子的价值,也是宏观经济格局的缩影,涉及到对于未来的判断。我对于未来,持谨慎乐观的态度。中国目前的市场基础,工业基础,技术基础,人口素质基础,都支持一个更加美好的未来。
 
作为一个观察研究者,我不敢说我的分析都对,只能说我尽力做了严谨的分析,在理论框架上严谨,在逻辑推导上严谨,在数据资料上严谨。到目前为止,时间站在我这一边,我的分析判断,迄今为止经受住了时间的考验。希望在将来,我能继续做时间的朋友。如果这样的话,也说明我国的经济继续发展,社会保持稳定,大家的日子,也都还不错。
 
当然,房子的话题不会就此结束。在可以预见的将来,房子还会是我们的“国民话题”。
 
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