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徐远:2019买房者最强指南

按:7月12日,徐远在凤凰大讲堂分享对中国房产的基本看法:(1)中国房价的基本格局?(2)中国房价涨幅有没有过快,有没有透支未来涨幅?(3) 未来房价趋势怎么看?(4)房产税什么时候出台?税率多高?影响多大?(5)买房买哪里?(6)如何看待房地产调控?
 
1.怎么看中国房价的基本格局?
这张图是1870年到2012年,世界上14个发达国家的房地产价格的情况,它扣除了通货膨胀,因此是实际房价。这里面有一个结构性的变化,1945年以前房价扣除通货膨胀之后,它不怎么涨,但是到了二战以后就是1945年到现在大概是六、七十年的时间了,房价的斜率上得很厉害。
 
这张图告诉我们的事情是,从历史经验上看,整体的房价在二战以后,它有一个普遍上涨的规律,这是发达国家的情况。
 
发展中国家在新世纪以来是一个什么情况呢?这张图是国际清算银行最近的一个数据,显示的是2000年到2017年,即便有像美国次贷危机的情况,其实总体上,主要国家的能找到数据的地方,房价也是基本是上涨的。
上面最高那条线其实是俄罗斯,俄罗斯的经济在新世纪以来,随着油价的上涨,它的经济也挺好的,特别是金融危机以前,它房价涨得也挺高。
 
那么第二条是印度,印度在新世纪以来经济也涨得挺好的,房价涨速也挺快。就是我们看世界范围内有一个基本的规律,一个国家只要经济开始比较稳定快速地增长,那么这个国家的房价都是上涨的,而且速度往往很快。
 
那么中国和日本1990年可不可比呢?日本的现象是不是一个普遍现象?
最上面这条红色的线就是日本的房价,它和其他主要国家的房价有一个很大的不同,就是它涨得最凶也跌得最凶。
 
换句话说,日本的房价不是一个普遍规律,而是二战以来房价的一个特殊现象。这和二战以后日本的经济奇迹有关。它从一个被战争摧残得很厉害的一个国家,到全球第二大经济体,它快速的增长让经济收入提高很快。到1990年左右的时候,日本的收入水平和美国都已经差不多了,在这种背景下,才有日本的房价的快速上涨。
 
德国的房价很便宜,我们为什么不能学德国的经验?
上图是2018年的时候,欧洲主要大城市的房价,我们来找德国的城市。第五个是慕尼黑,然后倒数第三个是柏林,这是德国的两大城市。大家可以看到,慕尼黑的房价其实和巴黎、日内瓦是差不多的,没有那么便宜,柏林是便宜一点,但是和巴塞罗那、维也纳也是差不多的,从这张图上来看,我们很难说德国的城市的房价很便宜,这个判断在事实上是不成立的。
 
金融危机以后,德国大城市的房价涨得很快。2012年到2018年,欧洲主要城市的房价涨幅,第一是柏林,第二是慕尼黑。德国的房子作为一种重要的资产,就受到追捧,涨得很快。
 
我们总结一下,如果我们把中国的房价放在世界范围内看,只要一个国家经济增长和城市化,它的房价都会涨,都会涨得很快。在这个定性的意义上,中国的房价上涨一点都不奇怪。
 
2.中国房价的速度有没有涨得过快?如果过快的话,是不是透支了未来的涨幅?
这张图就是把很多的发达国家的增速图放在一起,我们看平均值的话,它们的平均值如下。名义房价是6.6%,GDP增速是在2.5%。实际房价在扣除通货膨胀之后是2.3%,这是发达国家的一个情况。
 
我们通过很多的经验证据和数据总结出这么一个简单的、经验性的、粗略的公式:
 
房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度
 
这个公式能不能够解释中国的房价上涨?那么我们过去从1998年到现在,我们的经济增长速度,也就是GDP增速,每年平均是9.5%左右,通货膨胀2.5%左右,城市化1.5%左右,这三个数加起来,大致就是13.5%。
 
过去这20年我们的房价增速大概是多少?其实是差不多的。如果一年是13.5%,大概5年半的时间翻一番,20年的时间就是12.5倍,那么从1998年到现在,我们全国平均的房价水平,大概就是涨了10倍多一点,10倍多一点这么一个水平,大城市可能更多一点,小城市可能会少一点。
 
这里想说是,根据全球经验概括出这个经验公式是完全可以解释中国的房价增速的。那么进一步说,就是说中国现在的房价上涨,它并没有过头,并没有比其他国家涨得更快。
 
3.未来房价的趋势怎么看?
 
现在中国的这个发展阶段大概是不到1万美金的人均GDP,美国大概是6万美金,所以我们是美国的1/6。只要我们能够保持一个比较稳定的一个增速,慢慢追,上面的空间还很大。
 
我们还可以跟一些成功的、比我们经济先发展的国家比,比如说日本、韩国。那么从各种方面来比,比如收入水平,考虑到通货膨胀以后,比如说消费品的拥有量,比如说城市化的阶段,老龄化的阶段。我们现在大概是日本一九七几年的水平,如果跟韩国比呢?大概就是一九八几年的水平。如果从这个角度看,它们后面还涨了十几二十几年,韩国到现在还是在一个不错的增速,那么中国的经济的增长前景应该还是不错,这是第一个角度,就是从国际来比较的角度。
 
第二个角度,基于这个事情,我们再考虑到中国现在的情况。中国现在基本上完成了初级和中级的工业化,然后信息技术革命也在这个地方,可能我们内部市场也比较大,有蛮大的机会。结合这些方面的情况判断,中国经济应该还会保持一个不错的增速。
 
我们来判断一下未来房价的涨速。我们来取一个保守的数,比如说经济增长我们只要3%,一个很低的一个数。通货膨胀在过去长时间的平均大概2%,未来我们也用一个2%。城市化我们现在大概是60%左右的水平,未来大概到80%到90%这么一个水平,所以每年我们也不多说,就1%。所以3+2+1,未来这三个数加起来是6%,所以保守这么一个估计,未来大中城市的房价增速,应该会有每年6%这么一个水平。
 
4.房产税到底什么时候出台?税率会有多高、影响会有多大?
 
我认为三年之内不可能。因为房产税的成本太高,这个税和我们收以前的税,它的机制和原理是完全不一样的。
 
现在所有的税收,包括公司所得税、个人所得税、增值税,实际上所有的这些都是流量税,流量税是什么意思呢?就是经济活动过程当中,会有一个收入流,政府收税的时候是冲这个流量收税,政府拿一部分你拿一部分,你为了得到你那一部分,就必须要交这部分,这个税收的成本是比较低的。
 
房产税是财产税,是对存量的收入征税。你有一个房子,你现在没有收入,你也要交税。比如退休老职工,他现在只有靠退休金的,没有流量的收入,你还让他交税,这样的话就是相当于是蛋糕已经是他的,你要去切他的蛋糕,这个很难的。
 
有人研究过,我们国家的房产的性质是错综复杂的。有一种说法说有46种房子,到底对哪种收,哪种不收。那么看来看去,你可能只能对商品房收,因为其他的都是集资房、单位房、央产房、军产房,怎么收?所以如果你只能对商品房收,就会产生一个问题,商品房人家交过一道土地出让金,很贵的一个钱,那就要收两道,就会造成一个不公平的问题。
 
这些所有的讨论都说明这个阻力会很大,大家看各个层面出来的表态,都是稳字当头的意思。今年财政部出一个单子,说今年立法计划,也是没有房产税的。
 
虽然房产税财产税是未来税制改革的一个方向,但是短期内想推出,阻力是非常大的。
 
第二个问题,税率会有多高?因为你是对存量财产收税,比如说退休老职工,或者是中低收入家庭,他流量收入不高的,你不可能收太多税。这个房产税税率大概也就是半个点到一个点这么一个范围,而且考虑到很多人的收入比较紧张,流量少、现金收入少,那么你还要有一个比如说减免的面积。减免的面积相对于把实际有效的税率又进一步降低,所以说第二个问题的基本判断就是你不可能收一个很高的税,你想收也收不上来,最后只能是减免加上一个低税率,把它慢慢地过渡过去。
 
第三个问题,效果有多大?很多人会感觉它是很大的一个收入,所以一旦出台,房价立马会断崖式下跌,这个其实有点一厢情愿。理论上说,这个房子的价值,它是城市的价值,如果那个城市有发展潜力,它能够创造就业、吸引人口,就会有越来越多的人涌进来,它就不太可能下跌,因为城市的价值它就体现在这个房子上。
 
形象说,房子就像是城市的股票,这是一个向上的一个力量,而房产税是一个向下的力量。所以房价的最终的走势取决于这个向上和向下的量哪个更大。如果一个城市发展潜力很大,它就不可能一下子就给压下去。
 
从经验证据上我们来举个例子。2005年的时候,韩国的房价涨得很快。于是呢韩国政府推了一个政策,就是加征房产税,什么叫加征房产税呢?它本来就是有房产税的,加征了0.4到2个点,一个不低的房产税。
 
加征完了,大家可以去看看历史数据,韩国的房价接着往上涨,一直到金融危机。所以说这些证据就告诉我们,不管是理论还是实证上,没有一条道理说,征了房产税房价就一定下跌。
 
5.买房买哪里?
这张图是统计局的数据,一二三线城市的一个房价增速指数图,那么这张图上有一个规律。就是2013年以前,大中小城市的房价增速是差不多的,但是2013年以后就出现了分化,变成了大城市大涨,中城市中涨,小城市小涨。这张图告诉我们的意义是什么呢?就是现在买房不能是哪里都买了。
 
说的直白一点,农村的房子的价值就不大。这张图是2005年到2017年一些主要省份的人口增速和它那个最核心城市的人口增速。
这张图告诉我们一个信息就是这些年我们整个的人口增速已经没有那么快了,从2005年到2017年,我们人口大概从13亿左右到了14亿左右,每年增速在0.7%。可是这个人口的增速它不是平均的,广大的农村和小县城不怎么涨,它主要是往大城市聚集。比如像广州、像南京、像厦门、像合肥这些核心城市,一般都是省会城市或一些副省级城市这样的城市。所以就是因为人口向这些大中城市聚集,这些地方的就业机会收入才会涨,人们才有居住需求,所以才会把房价给推高。
这张图是中国的一个人口流入率的一个数据,红的地方就是人口流入率比较高的地方,它其实基本上就是两个规律,两种区域。
 
一种就是三个都市圈,珠三角、长三角还有渤海区域,北京的周边这个区域。除了这三大都市圈以外,还有的就是其他一些区域核心城市,比如说像中部的郑州、武汉,然后偏西一点的成都、西安,这些城市它也吸引当地的人口。所以因为人口往这个地方流动,它的发展潜力好、就业机会多,收入增长也快,那么房价也涨得比较快。
 
过去五六年以来房价就是这些地方涨得快。那么一些可能会有一些反对意见说小县城涨得也挺快,那么短期调控之下,一些小县城买不了大城市,一些人买了小城市,已经把它买高了。那么反过来也说明,其实这些地方的进一步上升的潜力不大,因为人不去,谁进一步来买?它收入也不太会涨。
中国的人口流动就是两大规律,对应刚才的那两种城市,一个是往都市圈,都市圈有超大城市,城市的网络基础设施特别好,吸引很多的人,收入高,就业机会多。这个黄色的这个线条指示的就是这三大都市圈。还有一些红色的就是区域核心。比如说郑州、武汉,还有合肥这样的城市。
不是所有人都往三个都市圈走的,这张是偏西部一点的。我们发现因为文化历史的原因,西部的人口往像西安、兰州、成都这些地方流动比较多,并没有几乎所有人都往三大都市圈走。
最后这张图就是华南地区,它因为区域邻近的原因,大部分的人是往珠三角跑的,剩下的就是去一些其他地方,比如说福州、厦门、然后贵阳这些地方。
 
所以说中国的人口流动规律,基本上看就是两种区域。第一个就是三个都市圈,第二个就是那个区域的核心大城市。这个规律看起来很清楚,所以买房买哪里的问题,就是人往哪里去,房子往哪里买。
 
6.我们如何看待房地产调控?
上图是是1989年的《人民日报》的一个截屏。30年前我们房价就在涨、就在调控,今天房价还是有上涨点,还在调控。于是就引出一个问题,我们如何看待这个房地产调控?那么换一个表达,这个表达可以更到位一点,就是越调越高,越高越调,它到底是为什么?是不是一个没有意义的事情?
 
涉及到你调控的目标不是房价而是房价的涨速。因为房价的涨速是涉及到谁买房,谁能买房,谁还没有买房,有没有机会买房的问题,如果房价现在已经再翻一番了,很多年轻人又买不起,整个社会的财富分配的差距就会更大,整个的焦虑就会更严重。所以说即便越调越高,调了还会涨,还是要调,因为这时候你会把速度压下来,会改变财富分配的一个状况,这对社会的稳定是有效果的一件事情。所以房地产调控调的不是房价的水平,而是房价的增长的速度。
 
7.问答
 
很多人试图来证明中国房价是有泡沫的,比如说房价收入比,比如说新生人口断崖,还有金融宽松刺激等。您怎么看?
 
徐远:先说房价收入比,我举个例子。比如说看股票,如果未来这个公司经营好,收入增长很快的话,这个股票的估值也是很高的。比如说某科技公司,过去几年这额公司那个PE值一直都是四五十这么一个水平,可是大家看着四五十也不觉得高,为什么呢?因为每年的收入增速也是百分之四五十,但是你看其他的一些大企业比如说某银行,它就是五六倍的估值,大家也觉得可以。
 
所以说这个房价收入比和PE是一样的,如果大家觉得未来这个城市的平均收入水平涨得快,而且人口流入快,它就会往里面涨。因为知道未来会涨,所以现在就先把它买上去。所以现在的高房价,是对未来的人口流入和收入增长的一个提前反应,和股票是一个道理。你不会等到它的整个收入实现了再去涨,要先买。
 
再说新生人口断崖。现在的人口生育下降是对房价一个抑制因素,但是同时也要考虑到我们的人口基数大,14亿人,偏远地方还有很多人要往大城市,也就是大城市聚集,所以人口在区域上的流动,也是支撑房价的一个因素。
 
我再加一个因素:家庭规模。比如说我们的父辈祖辈一家是几口人?五口人、六口人甚至更多,现在你看国家统计的数据,一家是三口人,像北京、上海、天津、重庆这是2.5个人或者是2.6个人平均,那么像德国日本一家是两口人。这一次是家庭的规模在变小,家庭的数量在增加,这时候也是增加房子的需求的。
 
中国房地产的主要风险是什么?有没有什么因素?就是有可能成为捅破这些房地产泡沫的一个诱因?
 
徐远:先说负债率过高变成一个风险,捅破泡沫,这些呢我基本上是不同意的。当你说捅破泡沫的时候,你的前提是我们现在有泡沫,可是严谨地分析,我们现在没有泡沫,有泡沫这么多年为啥不破?而且这么调控这么严它也不破,这是第一条。
 
然后说居民资产负债率高,这个说法我也是不同意的,没有哪个买了房子的人会后悔,因为只要是大城市的房子,资金收益率都是高的,它是个净资产。那么多人观望归观望,还是想买的,说明对房子这个资产它的长期稳定的收益还是看好的,所以说居民负债率高风险,这个说法严格考校起来是不成立的。
 
最后就是中国的房子有没有风险?我说有风险。基于我们仔细的分析,如果中国的经济停滞了,城市化停滞了,中国经济增速断崖式地下跌了,我们不是6%,也保不住3%,甚至是负增长了,这个时候房价一定是会下跌的。所以说中国房价最大的风险就是中国经济的风险,那么下面要判断的事情就是,中国经济现在有多大的风险?增速是在下行,那么这一点需要专业的分析,也需要对未来的判断。
 
基本上的结论就是:考虑到我们现在工业化基础比较好,我们是世界工厂,初级的、中级的技术我们都掌握了,尖端技术也在努力学习,我们的收入水平比较高,有个强大的内部市场。加上我们各方面的因素,中国经济出现一个断崖式的下跌的概率也是挺低的。全球范围内看,工业化水平达到中国这个水平,还能够快速退回去,这个先例也是没有的。如果未来能够保持一个比较慢但是稳定的增速,不要高,三四点这么一个速度,那么房价的风险就不大,这是一个基本的判断。
 
以上可见于《徐远的房产财富42讲》。



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