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专辑问答 | 共有产权、租售同权对房价的影响有多大?

共有产权是把一次性的土地出让收入,变成了可以多次兑现的住房转让收入,是土地财政的新形式。租售同权让更多的人参与学区房的竞争,结果只能是学区房更紧俏。

今天集中回答大家很关心的两个问题,一个是共有产权,另一个是租售同权。

一  

共有产权房:中低收入家庭“上车”的方式

践无敌同学:

现在共有产权房出来了,这对以后房价会有什么样的影响呢?有些人预测,共有产权房的政策不可能执行两年,是这样吗?难道政策是好的,但是不受开发商待见?

关于共有产权的问题还有很多,我分三步给你说清楚:

第一步,什么是共有产权房?

第二步,共有产权房的实质是什么?

第三步,购买共有产权房划算吗?

首先来看第一个问题,什么是“共有”产权房?

简单说,共有产权房就是政府出地,居民出钱,共同拥有产权的的住房。共有产权房比商品房多了保障性质,比廉租房多了商品性质,是商品房和保障房的复合体。

具体说,指的就是居民和政府按比例,比如说七三开,分享房屋的产权。理论上,这些房屋和商品房是一样的,但是居民在购买这些房屋的时候,付出的价格比市价低很多,大概是相当于经济适用房的价格。因此,只享有部分产权,其余的产权由政府享有,这就是“共有”这个词的含义。那么其中的产权比例,根据各个项目的价值和出资比例确定,现实中常见的是七三开或者五五开。

所以说,共有产权就是低价买房,因为价格低,所以买的只是部分产权,剩下的产权由政府持有。这背后的逻辑是:居民之所以能够低价买房,是因为政府提供了政策支持,那么大多数时候这个政策支持就是拿土地入了股。所以,也可以看作是政府出地,居民出钱,共同享有住房的产权。目前,我国有六个城市已经开始进行共有产权的试点,分别是北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安,其中江苏省的淮安市是最早进行共有产权试点的城市,早在2007年就开始了尝试。

刚才说的是什么是共有产权房,现在我们把共有产权房和完全的商品房做一个比较,来看清共有产权房的特点,主要是三句话。

第一句,在居住属性上,共有产权房和商品房其实差不多,但是有两点不同,一点是共有产权房的售价偏低,因此是用较少价格就满足了居住的需求。二是共有产权房的位置一般比较偏远比如说,北京的共有产权房,大多在五环外,而且还比较远。从这两点看,共有产权房确实是有保障房的性质。

第二句,在金融属性上,共有产权也是具有金融属性的,可以申请商业贷款,也可以申请公积金贷款,还可以使用公积金,购买以后可以抵押,可以出租。如果出租的话,租金按照比例与政府分享。

第三句,共有产权房如果需要转手的话,就会面临一些限制。具体而言,购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权的份额。如果取得不动产权证满了5年,则可以按市场价格转让所购房屋的产权份额,这个时候政府有优先的购买权。

说清了什么是共有产权住房,我们来进一步看看共有产权的实质是什么。简单说,共有产权是把一次性的土地出让收入,变成了可以多次兑现的住房转让收入,增加了政府收入的持久性,是土地财政的新形式

为什么这么说?我们从购房者和政府两个角度来看这个问题。

从购房者的角度看,共有产权房是中低收入家庭,因为一下子买不起商品房,就少出点钱,买半套商品房。所以,共有产权是为中低收入家庭购房上车提供了一个机会,只不过买的是较偏地段的半套房。比起买不起房,这是一个改进。

那么政府为什么要这么做呢?或者说政府的好处是什么?政府的好处有两个。

首先,是满足了中低收入家庭的购房需求,维护了社会稳定。很多人买不起房,财富差距越来越大的情况下,对社会的安定团结是个巨大的挑战。共有产权住房,有助于解决这个问题。

二是政府在财务上其实并没有吃亏。政府手里依然拿着部分产权,如果需要,这部分产权未来可以在市场上转让,变成财政收入。而且,随着房价的上涨,这比现在一次性转让土地得到的收入可能还要高。

说到这里,很多人可能认为政府狡猾,批评这是共有产权房的缺点。其实这么说完全是反了。刚才的讨论,意味着政府没有牺牲收入,因此这个共有产权房的政策是可以持续的。换句话说,很多人批评的土地财政不可持续的问题,其实已经找到了一种变通的解法。这才是共有产权房的实质。

从这个讨论也可以看出,因为共有产权房的供应和商品房其实没有本质区别,只有产权分配上的差异,因此,共有产权房也不会改变房价上涨的趋势。

根据刚才的讨论,因为共有产权房在财务上的可持续性,未来很可能会变成大城市住房供应的重要方式之一。从数据上看,北京2017年计划供应5万套,上海截至2017年已经供应9万套,总量上已经非常可观。预计,未来大城市的住房供应模式,将是由三部分构成,分别是商品房、共有产权房,和廉租房,分别满足中高收入、中低收入、低收入家庭的住房需求。

最后,我们来看第三个问题,购买共有产权房划算吗?答案要看你的实际情况。

如果你有购买商品房的资格,而且有资金实力,不妨直接买商品房,因为商品房是全产权,投资价值大于共有产权房。这就相当于你资金实力够的时候,买股票多买多赚,少买少赚。你把商品房看作是城市的股票,这背后的道理其实是一样的。

但是呢,如果你有购房资格,但是资金受限,直接买商品房确实有困难,这时候购买共有产权房上车,也未尝不可,总比不上车强。上了车,以后条件改善了,就可以赎买政府手里的产权,或者转让自己的共有产权,来重新购买商品房。从这里也可以看出,共有产权房,的确有帮助中低收入家庭上车的功能。

二  

“租售同权”政策意味着什么?

云水随缘同学:

当前中央提出“房子是用来住的”,并在广州、深圳、南京等12个城市开始搞“租售同权”的试点,想问老师这个政策如果推开,对房地产未来的走向有何影响?对住房的投资价值有什么影响?

为了回答这个问题,我们不妨先来看一下率先实行租售同权的广州的政策是什么样的。广州的政策要求,一个租客如果满足下列几个条件,其子女就可以在当地就近入学。有哪些条件呢?

具有本市户籍或父母拥有人才绿卡;

按照积分入学标准,达到积分入学条件;

监护人在本市没有自住产权房;

监护人租赁房屋是唯一居住地,而且租赁合同要登记备案。

以上四点都是必要条件。你仔细看的话,其实要求还是蛮高的,不仅要有户籍或者人才绿卡,而且要达到积分入学条件。一般来说自有住房的积分比租房要高很多,积分高的才能进好学校,租房的积分低,就只能排在队伍末尾,上差一点的学校了。 

再来看“租赁合同要登记备案”这一条,这意味着房东仍然拥有学位的掌控权。为什么呢?因为房屋租赁合同如果要去备案,是必须要经房东同意的。房东可能要交税,因此可能会要更高的价格,而且因为要让渡这个入学的权利,可能会要一个高得多的价格。所以,房屋的学位权,实际上还是在房东的手里。你要是想得到,必须出价去买。

在入学名额非常紧张的大背景下,租售同权只能使得僧多粥少的局面更加紧张。如果不增加学位资源,让更多的人来抢给定的入学名额,只能使得局面更加混乱,不会从根本上解决问题。倘若损害学区房购买者的利益,政策的阻力也会很大。目前看,大多数试点城市还是积分制,户籍和自有产权住房,还是积分中的大头。

进一步讲,倘若租房真的能够帮助入学,而且是进入好的学校,更多的租房需求一定会推高房租,房租涨了,那么房价也会有上涨的压力。

今天就讲到这里,欢迎你在留言区留言,留下你的进一步的问题和思考,也欢迎你把今天的内容分享给你的家人和朋友们,和他们分享你对房地产问题的洞见。

本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成。

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