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专辑问答 | 房产税会不会影响房价?

征税成本的高昂,使得房产税出台会很慢,税率也会较低,对房价的影响不可高估。
今天,我对一些关于房产税的有代表性的问题进行解答。
关于房地产,大家问的最多的一个问题是关于房产税,很多同学都担心房产税的推出会大幅影响房价。
 
伊犁河同学:
请问老师:我国即将开征房产税,这会对以后的房地产投资方式带来哪些影响?会不会极大地影响房产的收益率?
 
类似这样的问题还有很多,总结起来,关于房产税的问题可以归结为三个:
房产税何时会出台?
如果出台,征收的力度会有多大?
出台以后,房产税对房价会有多大的影响?
 
一 征税成本高,房产税出台“稳”字当先
 
首先,第一个问题,房产税何时会出台?答案是,会很慢很慢。这不是说房产税不会出台,而是说,尽管推出房产税是税制改革的长期方向,但是短期内很难推出,更谈不上具体的时间表。之所以这么说,最根本的原因,是房产税与现有税种的性质是完全不同的,当前不具备条件去征收房产税,如果强行征收,成本会非常大,税收收入也不会太多,这不利于社会稳定,最终可能会得不偿失。
 
要理解这个征税成本,我们不妨回想一下一个古老的制度,叫做“盐铁专卖”。根据史书记载,从春秋战国时期,齐国、秦国就实行盐铁专卖,为国君笼络到巨额财富。你想,那个时候以农业为主,地广人稀,一家一户去收税是很难的,主要就是向地主家收税。即便如此,刨除供养税吏的支出以后,净税收收入也会很少。所以,征税是历朝历代的一个大难题,弄不好就会国库空虚,国将不国。
 
而盐铁是每家每户的必须品,人们必须买,即便加一点价还是要买。所以政府就实行专卖,加一点价,有时候加了很多的价,通过这个办法收到了很多的财政收入。
 
盐铁专卖的例子告诉我们,尽管古代帝王拥有征税的权力,但是还是要考虑征税的成本,否则不仅收不上税,还会得不偿失。现代国家不仅要考虑征税的成本,还要考虑社会的和谐与稳定。
 
如果你研究一下我国目前的税收种类,就会发现一个很大的特点,就是所有的主要税收,都是“流量税”,“存量税”的占比很少。上面这张图(图一)显示了2016年我国的税收种类和占比,你会发现几乎所有的税收都是流量税。为什么会这样?根本的原因就在于存量税的征收成本太高。
 
你可能会问,什么是流量税,什么是存量税?二者的区别是什么?那我就来给你解释一下。所谓流量税,就是向经济活动的流量征税,比如说增值税是向销售征税,公司所得税是向公司利润征税,个人所得税是向个人所得征税,而契税、印花税等等是向交易的过程征税。这些税收的特点,是向流量的、增量的收入征税。人们为了获得这些增量收入,就必须交这个税。看在这个流量的、增量的收入的份上,人们在交这些税的时候阻力并不大。换句话说,流量税相当于是从做大的蛋糕中切一块,交税的人还留了一大块,所以交税的时候体会的税收痛苦并不大。
 
那么作为比较,向存量收入征税,也就是向财产征税,是完全不同的逻辑。存量收入已经属于个人,向存量收入收税,相当于去切分已经属于个人的蛋糕,这时候因为没有增量的收入,税收带来的痛苦很大,征税的阻力也会很大。
 
这个税收阻力可以表现在各个方面。比如说,一个退休老职工在城市繁华地带有个房子,因为位置好,房屋价值很高,可是他的现金收入是很少的,靠退休金生活,这时候这个税怎么收?税收的官员怎么开这个口?难道你真要把他赶走?从社会安定的角度来看,赶人走根本就不是一个选项。
 
再比如,很多人的房子是以前单位的房改房、集资房,这样的情形很多,这样的税也是很难收的,因为这些人的现金收入可能也不高,真的使用强制力去征收,阻力会很大,也不利于社会的稳定。
 
从刚才的讨论可以看出,大规模征收房产税,需要社会经济结构的根本性转变,现在还不具备这个条件。正因为如此,从2003年我国提出要征收房产税,到现在已经15年了,立法的草案都还没有拿出来一个。其中的困难,大家想一想就明白了。
 
明白了这个道理,再看看有关官员的表态,其实是非常清楚的。
 
2014 年,当时的财政部长楼继伟在《求是》上撰文指出,房地产税改革的总方向,是在“保证基本居住需求”的基础上,“统筹考虑税收和收费”等因素,合理设置建设、交易、保有环节的税负。这里的要点有三个,一是要“保障基本居住需求”,二是要“统筹考虑”,三是要“合理设置”,这些话你仔细看,都是要慢慢来,不着急的意思。
 
2017 年 12 月,也是当时的财政部长肖捷在人民日报发文中提到,房地产税的改革要按照 “立法先行、充分授权、分步推进”的原则,按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节的税费负担。这里的要点是“立法先行、充分授权、分步推进”。既然立法先行,那么大家都知道房产税这个法律的重要性,自然会谨慎之上加谨慎。这个法从拟定和讨论草案,到审议,到向公众征求意见,再到表决出台,再到实施细则出台,还有很长的路要走。
 
不仅财政部长这么表态,我们的总理也是这么表态的。在今年刚刚结束的“两会”上,关于房产税,李克强总理在今年的政府工作报告中的说法是“要稳妥推进房地产税立法”,还是强调一个“稳”字。
 
好了,明白了这个房产税有多难收,看着前后两位财政部长以及我们的总理的表态,你应该明白这个税,不是说收就收的,短期内是很难收的,至少3年内很难。3年前的2015年我是这样讲的,3年后的2018年我还是这样讲的,再过3年之后的2021年,大概率我还会这么讲。毕竟,3年是很快的。
 
二 保障基本居住需求,房产税税率不会太高
 
现在我们来看第二个问题,征收的力度会有多大?其实讲清楚第一个问题之后,第二个问题不难回答。房产税的阻力这么大,征收的力度一定不会太大。征收的力度越大,阻力就越大。最后,一定会形成一个普遍的税收减免,比如人均40平米。只有这样,才能够做到“稳妥”,才能保障人们的“基本居住需求”。
 
关于这个税率,一定不会太高,估计在房产评估值的基础上,给个折扣,然后税率在1%以下。你想,统计局的城镇居民人均收入才3万多块,双职工家庭也就6万多块,你最多让人家拿出10%的收入来交房产税,也就是6000多块。这6000多块和动辄100多万的住房价值相比,也就是半个百分点左右,最多能让一个家庭拿这么多钱交税,否则,整个国家的经济系统都会乱套。
 
关于未来的房产税的力度,你可以看一下上海、重庆的房产税试点。未来出台的房产税的力度,估计和上海的力度差不多,大致就是人均减免40到60平米,税率在0.5%左右。这样,城镇居民的首套房是不征税的,刚需首套房的购买不怎么受影响的。
 
三 渐进推出,力度有限:房产税不会改变房价方向
 
现在我们来看第三个问题:房产税对房价的影响有多大?其实,说清了前面两个问题,第三个问题的答案也就显而易见了,可以用两句话概括。
 
第一句,既然房产税的推出会很慢,即便推出了力度也不会太大,就很难对房价产生很大的影响。
 
第二句,根据以往的经验,并不是说房产税一推出,房价立即就会崩盘。你看2011年重庆、上海的房产税试点,对房价几乎没有影响。如果看国外的经验,美国、日本等等都有房产税,房子还是很贵。再来看韩国,2005年韩国为了调控房价,加推出了综合不动产税,还是没有改变房价的向上趋势,这些证据都充分表明房产税抑制房价的作用不可高估。
 
房价的高低最后还是供求关系决定的,在经济保持较快增长,城市化还在进行的大背景下,需求很旺的大中城市的房价,还是会上涨的。对于发展潜力不大的三四线城市,房价上涨的空间本来就不大,倘若出台了房产税,可能会有一定的影响。
 
本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成。
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