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房地产系列问答 | 中国的房价收入比为何那么高?

房地产是个复杂的问题,涉及到社会经济发展的方方面面。

一  

房价收入比问题

超然、砒霜治感冒、高继涛:

老师刚说的,北京房价是纽约的1/2,而中国人平均收入是美国1/7。如果换算成购买力的话,北京的房价似乎比纽约高一点!是不是可以说明我们的房价虽然是经济快速发展的产物,但在一定程度上的确有些偏离人民收入水平?

阿耶泊:

北京平均工资是1万元人民币,纽约平均工资是3万元人民币,纽约平均工资是北京的3倍,房价是北京的2倍,这么算起来是不是北京房价偏高呢?

类似这样的问题还有很多,说明房价收入比的概念是深入人心的, 毕竟有收入,才能买房,没有收入的支撑,高房价就是虚高。

这个概念确实非常重要,但是在房价收入比的计算问题上,很多人犯了一点错误,错在哪里呢?错在“收入”的计算上。现在的房价不应该和现在的人均收入比,而是应该和“未来的中高收入阶层”比。 这里我敲一下黑板,提醒大家注意,“收入”前面,加了“未来”和“中高”两个限定语。

加“未来”,是因为目前房价是对未来收入的反应。举个例子。你要看好一个股票,觉得这家公司未来的盈利一定是平稳较快增长,你不会等到未来再买,而是现在就买,你不买别人就会买,大家一起抢着买,股价就被买上去,你晚一步就买高了。这样一来,股票的价值就会涨上去。所以,现在这个股票的高估值是对未来盈利增长的提前反应,不是因为现在的盈利水平高,而是因为未来的增速高

房子的道理是一样的。眼看着城市化如火如荼地进行,人口大规模往城里走,未来还有好几亿人要进城,挡也挡不住,赶也赶不走,人们克服各种困难往城里聚集,特别是往大城市聚集。进城之后,人都要住房子啊,房子需求还很大。所以,中国的大城市,就像是盈利增长稳健的大公司,这个盈利大家都看到了,于是就开始买这个“公司”的股票,这个股票就是房子。这个逻辑,很多人都看到了,早看到的,早就买了;晚一点看到的,也买了。越来越多的人看清楚了,就把这个价格买上去了。大城市房子贵,就是这个道理,就是人们看到了增长的潜力。现在的高房价,是对未来收入提前反应。 

第二个约束条件是“中高收入”。为什么要在“收入”之前加上“中高”呢?因为未来不是所有人都买得起房子的,中高收入阶层才买得起房,其余人要租房住。比如说,纽约、东京、香港、首尔这些大都市的租房率都很高,分别为68%,54%,55%,60%。所以,超过一半的人是要租房住的,总体看起来就是,中高阶层住自己的房子,中低收入租别人房子。所以,房价收入比中的收入,应该是高收入阶层的平均收入,不是所有人的平均收入。

那么未来的中高收入多少呢?我们来举个例子,简单框算一下。 比如说北京,现在北京普通的家政阿姨、快递小哥的收入是六、七千,好一点的更高,有学位,有几年工作经验的年轻人,月收入通常在2万以上,一年就是24万。每年增速按照8%计算,10年后就是52万,夫妻两个就是104万,这还是1年的家庭收入,现在北京一套小三居的均价是700多万。所以说,现在的房价和10年后中高收入比只有7倍,一点都不贵。 

所以,加了“未来”“中高”这两个限定条件,你就会发现现在的房价收入比并不高,也就是说相对于未来的收入,今天的房子并不贵。刚才的计算并不复杂,但是计算结果可能出乎一些人的直觉感受。我建议你拿出计算器演算一下,加深一下理解和感受。

说到这里,你可能还是有疑问:老师,为什么其他国家的房价收入比很低,而偏偏我们这么高呢?

这个其实不难理解,就是我们目前的收入水平低,预期收入增速比较快,因此房价收入比高;而美国、日本这些国家的收入水平已经很高,所以收入增速慢下来了,因此房价收入比低。一个城市如果预期收入快速增长,这个房价收入比,就会很高。

所以,一个城市房价收入比高,不一定说明那个城市房子贵,很可能是因为那个城市的增长潜力好。一个城市房价收入比低,不一定是房价低,更可能是那个城市的增长潜力低,收入增速慢。比如很多二、三线城市或者三、四线城市,房价收入比也不高,只有十几倍,甚至更低,其实就是因为这些城市的发展潜力没有那么大。

我们国家的大城市,特别是一线城市和一些核心的二线城市,它的房价收入比特别高,就是因为这些城市的增长潜力好,未来收入增速快。

简单来说,房价是对未来收入的提前反应,房价收入比反映了一个城市未来的增长潜力

二 

三四线城市买房问题

羊八戒、静雨荷香:

徐老师,毕竟更多的人生活在二、三线城市。它们的抗跌能力有没有大城市强?如果城市化是必然,那这个汇聚人的过程是一线城市更快,还是二、三线城市更快?像我们这些生活在三、四线小城市的普通上班族,并没有太多收入投资分配到外地的房产上,我们该怎么办?

你在思考这个问题的时候,要把握好以下几点:

首先,你还是要根据我们讲的八大要素,对你这个城市的潜力进行判断。中国人口基数大,总人口是美国的4倍多,需要更多的大中型城市。在城市化进一步推进中,并不是只有一线城市才能聚集人口,很多城市在人口竞争中都会取得一席之地。比如说,杭州、成都、郑州、武汉等,大概率会形成地区性的中心城市。再比如,长三角、珠三角的一些中小城市,比如东莞、佛山,由于区位优势和工业基础,也有潜力形成有特色的大中城市。所以,你要对自己所在的城市进行仔细分析,看清发展的潜力。

其次,你还要明白,不是所有的城市的房产都有投资价值,你在使用八大要素筛选之后,有可能会发现你所在的城市并不具备投资价值。

举个例子,你可能知道中国地理上有一条分割线,叫做胡焕庸线,大致是从黑龙江黑河到云南腾冲这么一条从东北到西南的45°斜线。这条线的东南侧,人口稠密,降水充沛,这条线的西北侧,则是地广人稀,经济活动也不活跃。 奇妙的是,从1935年胡焕庸提出这个地理划分以来,线两侧的人口比例几乎不变的。东南半壁土地面积占36%,居住着96%的人口。西北半壁土地面积占64%,居住着4%的人口。东南侧的人口密度,是西北侧的42倍。

你看这条线,这么多年过去了,两侧的人口比例这么稳定,说明背后的人口分布规律是稳定的。那么在将来,东南侧还是人口稠密,西北侧还是地广人稀,所以西北侧的城市,投资潜力不会太大。如果你所在的城市在这条线的西北侧,买房投资的话要仔细斟酌一下。

第三,我们在之前的课里讲过,投资是多方面的,除了房地产,还有很多投资工具、理财产品、基金等等,都可以有不错的收益。香帅以前给你讲过如何购买货币基金,下周开始给你讲如何挑选各种基金。只要掌握基本的一些方法,都会获得稳健的收益。

最后,我还想强调一下,投资自己和家人,是最重要的投资。一些落后地方的年轻人,不妨考虑到发达地方的城市里发展,只要勤劳肯干,城市里总会有机会,既提高了收入,也积累了技能,开拓了眼界。长期看,这是最好的投资。

人口结构问题

恺撒格:

我国2017年人口出生率比日本还低,人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人低生育水平。人口红利的消失,会不会导致经济的风险,进而影响房价?

Leroy:

未来中国进入老龄化社会,老年人越来越多,对房子的需求会降低,而且每对夫妻大都是独生子女,会得到来自家里双方父母的多套住房,就会导致空房率增加,这会引起房价下跌吧?

这也是个典型的似是而非的问题。问题看起来很有道理,其实欺骗性很强。很多人可能给你讲过中国的代际人口结构,一般会提到一个“倒金字塔结构”,就是一个孩子,对应父母2人,祖父母4人,可以继承很多房子。听起来很有道理对不对? 可是,我们以前的课上强调过,决定房子价值的,有三个因素,分别是“位置、位置、位置”。如果你真正深刻明白这个道理,就不会再泛泛而谈房子的价格,而是谈“哪个城市的房子”,“什么位置的房子”。

如果你看未来的发展趋势,就会发现未来几十年,人口总量在略微增长之后,就会平稳,然后下降。但是呢,人口的分布会变化,一些城市的人口会减少,另一些城市的人口会继续增加。前一类城市的房价还会继续下跌,后一类城市的房价会继续上涨。所以,老龄化、生育率的因素,并不是绝对降低房价,而是降低部分地区的房价。下次别人和你谈房价的时候,你一定要问:哪里的房价?

好了,时间的关系,今天的问答就到这里。房地产是个复杂的问题,涉及到社会经济发展的方方面面,大家有不同的观点是很正常的。希望通过「得到」房地产系列,打开了你考虑房价问题的思路,对你的购房决策有所帮助。

本文根据作者在得到APP“香帅的北大金融学课”所讲内容改编而成。

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