财新传媒
位置:博客 > 徐远 > 文章归档 > 2019年02月
2019年02月27日 09:00

房产财富30讲|房产投资中的坑

 

买对了是百年资产,老有所依,买错了就是钱坑。    1. 住宅是股票,公寓是债券。公寓不是不能买,是买的东西根本不同。   2. 住宅的续期问题已经解决,商住公寓的续期成本会很高。   3. 商住公寓的居住属性低,购买、持有和出售成本高。   4. 新加坡是高收入国家,房价很贵,税费很高,还有专门针对外国人的限制,不适合普通家庭投资。   5. “亚洲四小虎”(泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾)经济起飞...

阅读全文>>
2019年02月26日 09:00

事情正在起变化丨2018年10月以来形势分析回顾与展望

 

事情已经起变化。

股市沸腾,民心也沸腾。

 

嘴上很纠结,身体却很诚实。券商门口,又开始排队开户了。

 

看一下市场,可以用2018年11月发布的一句话做概述:“事情正在起变化”。

 

换在今天,应该说“事情已经起变化”。

 

整理一下2018年10月以来对经济形势和资产配置的分析,分为三个阶段:转向,融冰,入春。

 

阶段一  转向 (2018年11月 - 12月)

2018.11.1...

阅读全文>>
2019年02月25日 09:00

财经纪要(2019.02.25):中央政治局集体学习金融

 

1. 中共中央政治局2月22日下午就完善金融服务、防范金融风险举行第十三次集体学习。习近平主持,并发表讲话,摘要如下。   2. 关于基本原则: (一)金融是国家重要的核心竞争力,金融安全是国家安全的重要组成部分,金融制度是经济社会发展中重要的基础性制度。 (二)改革开放以来,我国金融业发展取得了历史性成就。 (三)金融要为实体经济服务,满足经济社会发展和人民群众需要。   3. 关于金融风险: (...

阅读全文>>
2019年02月21日 12:56

财经纪要:2019年1月货币和社融数据

 

1. 1月份社会融资规模增量为4.64万亿元,比上年同期多1.56万亿元,大幅超过市场预期(预期3.3万亿,比预期多40%左右)。   2. 社融多增,主要体现在四个方面:(1)人民币贷款增加3.57万亿元,同比多增8818亿元,增幅33%;(2)未贴现的银行承兑汇票增加3786亿元,同比多增2349亿元,增幅163%;(3)企业债券净融资4990亿元,同比多3768亿元,增幅308%;(4)地方政府专项债券净融资1088亿元,同比多1088亿元,增幅正无穷。...

阅读全文>>
2019年02月19日 10:31

元宵节特辑丨一份房产的城市选择清单

元宵节特辑丨一份房产的城市选择清单 2019年乙亥猪年的元宵,一份承诺你的“城市清单”如约而至。 和平时一样,你会发现我的这份清单,和别人的不太一样。 和以往一样,我等待时间的检验。   过去这几年,我看了很多的数据,读了很多的文献,想了很长的时间,终于明白一件事情——   从2013年开始,我国经济和社会发展进入新阶段,从工业化主导,到城市化主导。有潜力的大中城市,成为经济发展的主发动机,并吸引更多的人口聚集。不同地区,不同城市之间的...
阅读全文>>
2019年02月18日 09:00

专家悖论:如何识别专家?

 

不是专家,如何选择专家?   1. 现代社会中,知识进步很快,每个人只掌握自己专业领域内的知识。专业领域之外的决策,只能依赖专家体系。   2. 对于专家的依赖,由来已久。远古的部落长老,近古的乡绅秀才,欧洲中世纪的神父,后来的学者教授,医生,律师,都是这样的专家体系。   3. 对于专家的依赖,产生了一个专家悖论:民众不是专家,如何选择专家?这里有严重的知识不对称问题。   4. 传统上,是社会机构...

阅读全文>>
2019年02月15日 10:19

房产财富30讲|国际都市房价启示录

 

他山之石,可以攻玉。国际大都市的房价,帮助我们看清未来的方向。   1. 1990年的东京地产泡沫,是近代经济史上最大的泡沫,看不到第二名。   2. 东京地产泡沫,既有长期原因,也有短期原因。日本政府的政策失误,直接导致了一场史诗级的“金融战败”。   3. 纽约房价,有三个特点:价格高、差异大、投资回报率并不高。   4. 芝加哥贵为美国第三大城市,但是经济停滞,人口流出,房价低廉,说明决定房价的不仅...

阅读全文>>
2019年02月12日 09:35

带着孩子在城里打工的人们

带着孩子在城里打工的人们 谨以此文,献给那些和我的亲戚一样,带着孩子在城里打工的人们。 小时候听说过一句话,小孩盼过年,大人怕花钱。那时候村里的日子都紧巴,孩子盼着好吃的,大人则担心每年一度的大考。孩子身上的衣服,口中的零食,年夜饭有没有鱼和肉,孝敬给老人多少过年钱,都是一年一度的大考。然后,大人们才会卸下铠甲,享受那片刻的安宁。传统社会的中国人,给自己留的时间,真的不多。   今年照例在双方的父母家奔波。我不会做家务...
阅读全文>>
2019年02月09日 09:00

房产财富30讲|买房租房中的基本原则和注意事项

 

细节决定成败。判断对房价趋势是不够的,还要注意操作中的基本原则和注意事项。   1. 刚需首套,应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。   2. 改善住房,改善的不仅是居住,更重要是财富状况。   3. 百岁人生,你需要一份安全资产作为养老保障。   4. 挑选城市,要注意“八大要素”。根据这“八大要素”,我给你做了一份简单的城市清单。   5. 买房付款安排,应遵循“多用贷款,用长期贷款”的原则。   6. 因为租金快速增长,买房比租房便宜很多,还能对抗通胀。   7. 不得不租房,要遵循“便利原则”,投资自己的职业发展。   以上来自《徐远的房产财富30讲》
阅读全文>>
2019年02月08日 09:00

房产财富30讲|厘清房产政策的底层逻辑

 

只关心政策是不够的,还要关心政策的底层逻辑。   1. 房产税不会很快出台,出台了税率也不会太高,对房价影响没那么大。   2. 共有产权是土地财政的新形式,投资价值不大,适合中低收入家庭,不适合中高收入家庭。   3. 租售同权加剧僧多粥少,无助于降房价。   4. 农地入市的关键,在于能否增加配套资源的有效供给,否则无助于降房价。   5. “限购、限贷”符合“房住不炒”的政策基调,会长期存在。   6. 限售、限价是临时性政策,可能松动。   7. 限商政策的实质,是税收安排,只可能逐步调整,大概率要补交地价。   8. 扣除通货膨胀以后的利率水平,是房价波动的真正秘密。
阅读全文>>
2019年02月07日 09:00

房产财富30讲|建立一个分析框架

 

房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度   1. 房价上涨是全球普遍现象,中国并不特殊,增速也不例外。   2. 发达国家房价增速的一个粗略公式:房价增速=经济增速+通货膨胀速度。   3. 后发国家房价增速的一个修正公式:房价增速=经济增速+通货膨胀速度+城市化速度。   4. 长期看,未来房价每年增长6%,12年翻一番。   5. 技术进步不会逆转城市化,未来的太空城市也是密密麻麻的。   6. 生育率下降和人口老龄化,不会降低大城市的房价。   以上来自《徐远的房产财富30讲》
阅读全文>>
2019年02月06日 09:00

房产财富30讲|破除流行谬误

 

那些颠扑不破的真理,可能都是流行的谬误。   1. 北京房价只有纽约的一半,和东京1990年的房价差了一个数量级,泡沫证据严重不足。   2. 从供需角度看,未来北京房价会超过纽约。   3. 静态的房价收入比不是分析房价的正确指标,要用动态修正的房价收入比,考虑未来的收入增长和收入分配。   4. 2000年以来,我国通胀低于世界平均水平,远远低于主要发展中大国,货币超发的证据严重不足,高房价的锅不能让货币...

阅读全文>>
2019年02月03日 09:00

城里的房子

城里的房子

 

城里的房子,和月光一样珍贵。 1 因为买房,看了下地产 因为厌倦了加拿大冰冷的天气,我2009年回北大任教。刚回国的时候,里里外外的瞎忙乎,也没买个房子。到了要结婚的时候,还是没房。好在太太心宽,也不介意,只是抱怨结婚照不够美。   结了婚,慢慢明白以前的学问大多是白做了。柴米油盐酱醋茶,照顾好家人,才是最大的学问。书生清谈,误人误己。   买房子的时候,太太让做点功课,看看房价的趋势,哪里买房...

阅读全文>>
2019年02月01日 17:28

2019年预测短期回顾:经济触底,资产反弹

1. 2018年11月以来,本专栏判断经济政策开始转向(参见《 2018年11月2日财经纪要:总书记召开民营企业座谈会》、《 2018年11月16日财经纪要:事情正在起变化》)。    2. 之前对于2019年的预测,可以概括为:经济触底,不反弹;资产价格反弹。    3. 经济触底,不反弹:经济增速在6.2~6.7的范围内波动,不会继续下行,也不会大幅回升。    4. 资产价格反弹:股票、汇率、房产、债券,四大类资产价格一起上升。   ...
阅读全文>>